個股回顧: 新世界發展 (10/1/2021)

 已經好久沒有寫文, 今日難得有時間, 我想review 一下自己以前寫過, 又持續關注的股票。其中之一就是新世界發展 (17)。

講起新世界發展, 今年最出色的一役就是大圍柏傲莊, 柏傲莊第一, 二期合共沽售 2100伙, 套現逾 230 億港元。

(HK01 報道)

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/566636/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%B9%B4%E7%B5%90-2020%E4%BA%94%E5%A4%A7%E7%84%A6%E9%BB%9E-%E6%9F%8F%E5%82%B2%E8%8E%8A%E7%96%AB%E5%B8%82%E5%A4%A7%E8%B3%A3-%E6%81%92%E9%9A%86%E7%88%86%E5%86%B7%E5%A5%AA%E7%BE%8E%E9%A0%98%E9%A4%A8%E5%B1%8B%E5%9C%B0

展望未來一年, 新世界發展將會推售約 890伙的柏傲莊三期, 以及長沙灣兩個商廈項目。在賣樓金額方面應該及不上今年, 但超過 100億元問題不大。

另外新世界比起其他本地發展商一直有租金收入較弱的問題, hutchison 在以前的評論文章已經提及過。而去年啟用的 K11 MUSEA, 北角寫字樓 K11 ATELIER King's Road 開始作出貢獻。新世界是今年少見全年租金收入有增長的發展商:

另一點就是 K11 的品牌, 因為 K11 的表現比我想像中還要好得多, 我相信 K11 MUSEA 遲早能夠取代海港城成為尖沙嘴區的名店集中地。(這個其實是直覺居多, 因為 hutchison 在K11 MUSEA 開幕之後也分別行過海港城及 K11 MUSEA, 感覺 K11 MUSEA 人流比海港城更多更旺場。而海港城予人一種暮氣沉沉的感覺。hutchison 感覺到建築物本身自有其生命力, 如果把 K11 MUSEA 比喻為年青力壯, 充滿朝氣的年輕人; 海港城就像年近花甲的中年人一樣, 慢慢喪失其活力。如果海港城沒有大型翻新或者重建計劃, 它名店集中地的地位有機會被 K11 MUSEA 取代。

在中國內地方面新世界發展亦有武漢 K11 落成啟用。新世界在今年先後投得杭州地皮以及上海地皮興建綜合商業體, 在選址方面和恆隆地產, 嘉里建設等在內地有大量收租物業的行家亦非常相似。

基本上在物業投資以及物業發展方面 hutchison 都不擔心, 惟一憂慮的是新世界利息開支以及股息支出稍大, 不過新世界近年已經逐步開始回購股票, 相信要維持股息難度不大。相比新世界, 長實已經率先削減派息, 恆地亦取消其十送一紅股計劃, 除了新地相對穩陣以外新世界也可能是本地發展商當中派息政策較穩定的一間。

新世界發展全年股息支出約 52億, 淨利息支出約 20億 (2827-4837), 

而以經常性收入看, 新世界發展持有 23.8億新創建股票, 23.8 x 0.58 = 13.8億; 租金收入由去年 36.69億上升至 43.5億。始終還需要兩至三年才能夠達至經常性收入大於經常性開支的目標。在這段時間始終仍然需要透過資產處置/ 出售去應付經常性支出。如此一來新世界發展派息増長的機會會相對小。但這總比起派息倒退的股票好一點。

在疫情活躍以及防疫規例不時改變的情況下, 基本上所有舊經濟股票的收入以及派息情況都不容易預測。而 hutchison 還保留住一部分新世界系股票的原因是鄭氏第三代比起其他富二代富三代的表現出色很多, 我一直保留住新世界/新創建的股票靜靜地觀察它的發展。這樣做就好像喜歡一隊球隊, 每逢有球賽便小注投資自己喜歡的球隊一樣。

[長文] 新世界發展重組予人驚喜 (3/5/2020)

新世界發展長期以來都是四大地產商中折讓最大的一家, 原因不必多說, 有一定股齡的股友必定知道。但自第三代執掌門戶以來一直積極推動新世界發展重組, 很多動作都令人喜出望外。

今次主要想講三件事,
1. 新世界上半年業績以及展望
2. 出售非核心物業
3. 合股

關於業績方面由於新世界發展本身的收入結構倚重賣樓, 盈利會因為入帳等時間問題而有一定波動。值得一提的是淨負債比升至 42.2% 偏高的水平, 這是因為新創建收購 FT Life 富通保險, 以及去年下半年在大陸投得幾個大項目所致。當中原因已經在前文講述:

新世界發展全年業績 (30/9/2019) https://hutchisoncapital2016.blogspot.com/2019/09/3092019.html

至於負債徧高, 投資者會擔心供股的問題, 畢竟新世界早年試過多次供股。不過hutchison 可以頗肯定第三代不會, 應該説是他不需要用這個方法為新世界集資。

管理層已經表示所有本財政年度的再融資已經完成, 亦有其口頭承諾不供股。不過, 即使他不口頭承諾也不需要擔心, 新世界截至 2月底手握 630億港元現金再加 310港元信貸額度, 流動性仍然相當充足毋需集資。

另外有某些地方很少股評人提及的 hutchison 亦想分享一下。

以上是在經濟通網頁看到的派息紀錄, 近年新世界發展已經取消以股代息, 集團整個方向是傾向縮減股本而非増發股本。

買股票很應該自己多看資料做做功課, 我把新世界發展最近的資產負債表截了一部分出來給大家看, 你看見永續資本證券一行由 6/2019 的約210億増至 300億嗎? 

永續資本證券基本上是一種債務, 例如我為 Hutchison Capital 籌錢投資, 發行 100億永續債, 年息 5%先算。一般債券通常有到期日/ 發行年期, 公司定期向債券持有人支付利息, 只要到了到期日公司亦需要償還本金。永續債之所以 "永續" 是它們沒有到期日, 只要公司能夠定期支付利息就可以了, 例如當 Hutchison Capital 發行 100億永續債, 年息 5%, 只要 Hutchison Capital 每年可以支付 5億利息果 100億就可以借到世界未日永遠唔使還。一般而言以風險計, 永續債性質似股本多於債券, 所以永續債計入權益一面。自第三代管理層上任以來一直有用永續債為公司集資, 由於量化寬鬆關係很多資產收益率低, 用股票集資其實對於企業大股東並不吸引。

我地可以再睇多d年報...

基本上你可以睇到新世界及新創建於半年內發行了三單美元永續債(合共接近90億), 以及發行一些新債券取代舊債。另外一點就是這些永續債息率頗低, 5.75%, 6.25%, 是相當低的數字。新世界發展如果要發行新股票, 你看現價股息率都已經 5.57%, 又要攤薄權益。在擁有低成本融資工具的情況之下沒有人會這樣印股票。更何況供股大股東也要拿出百億計資金, 當然周大福企業有錢, 但今時今日有錢人通常有好多私人投資可以搞 e.g. 搞創投基金, 買海外寫字樓收租, 買外國基建資產 etc. 無端要擺錢落一隻已經屬於自己的股票並不合理。

所以, 新世界發展回購, 以及合股(其實也是回購)。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0422/2020042201369_c.pdf

這條link 可以看見新世界在整個股災頻頻回購, 把股數由約102.2億減至約101.6億, 正在慢慢削減股本。

接著就嫌在市場回購太慢, 搞了個四合一出來。

基本上甚麼四合一只是煙幕, 新世界發展想以市價收起 <4000股的小股東股票加速回購進程而已。基本上公司方面仍然是搞回購, 不過小股東最好買夠 4000股, 始終在這個時候被"落車"不是一個好時間 (相信這樣不用詳細解釋, 股災之後就算不買股票也不應該低價賣)

花了比較長時間講合股, 最後想講番業績以及非核心物業的看法。

除了看負債以外, 比較重要的是看自 Victoria Dockside 落成以外租金收入的増長。

基本上香港租金收入增長由 Victoria Dockside (新世界中心重建帶動), 進展合乎預期。亦毋需多言。反而下一幅圖值得講:

近年新世界發展正大力催谷經常性收入, 單計香港已經有超過 600萬呎在建投資物業, 

新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.com/2018/05/452018.html

在舊blog時 hutchison 估計這些物業落成之後至少有50-60億租金收入, 看來不止於此, 只計今年上半年已經 21億有多, 全年(疫情關係保守估計) 至少都有 40億。現在的在建投資物業能夠帶來的收益可能遠比我想像中多。

既然未來有一個可預見的租金收入增長路線圖, 下一步就是清走非核心物業。

MTR 德福二期 50%, PopCorn 2 30% 作價30億。這算便宜的價錢嗎? 畢竟疫情沽貨, 新世界會否平賣自己的物業?

故此 hutchison 也翻查一下 MTR年報看看這兩物業的面積:

大約是 19057x10x 50% + 8456x10x30% = 12萬平方呎左右, 30億/ 12萬呎, 每呎作價兩萬多應該沒有平賣, 當然 MTR商場的地段也是相當好。新世界發展在不會影響自己租金收入增長計劃下賣樓(尤其是自己沒有管理權的項目)充實現金也是好事。

而 hutchison 亦估計東涌東薈城項目也會在將來賣回太古地產, 始終新世界在離島已經有 SKYCITY 航天城。

最後一點就是希望點算一下讀者人數, 因為 hutchison 已經沒有出文一段長時間, 始終寫文要把自己讀過的東西用文字及圖表 present 出來 (是一件花氣力的事), 寫完之後總想知道讀者能否明白我的想法。希望大家看完文章之後可以留言討論(當作是小小支持吧^_^), 否則沒有太大動力找題材來寫。 

新世界發展全年業績 (30/9/2019)

承上篇文章談及新創建 (659), 今次我們繼續討論新世界發展:
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1. 新世界發展重注內地, 未來物業銷售將以內地為主力:
即使6月出現反逃犯條例示威, 新世界在內地仍然大舉投資, 取得了不少大型項目。
新世界自18年6月已經先後在華南地區, 華東地區連下四城, 大幅增加其內地土地儲備:

這四幅土地分別位於廣州長隆, 増城, 寧波以及杭州, 總地價達: 47.8 + 40 + 97.9 + 34 = 219.7億元人民幣, 總樓面面積達到10,000,000平方呎以上。以地段而言, 除了寧波一地較遜色以外 (由母企周大福手上收購), 全部都屬於一線/準一線城市地段 (註: 杭州, 武漢, 成都等地經濟發展相當強勁, 愈來愈多港資地產商如九倉, 恆隆, 嘉里, 太地等參與投資商業地產項目)。雖然在香港一幅土地動軛以過百億元計算, 但新世界在一年間擲200億人民幣買地不是一個小數目, 此舉反映了新世界對其內地投資充滿信心 (杭州以及増城地皮在6月之後從公開競拍中奪得)。

但這樣是否合理? 自6月示威以來官媒亦有炮轟港資地產商囤地等等, 新世界當然也是地產霸權之一, 按道理在政治局面不明朗的情況下, 減少投資増加現金才是正理, hutchison 仍然想不通。

不過請大家繼續看下面數點, 因為新世界在香港以及新創建的動作可以帶來一點啟示, 新世界在內地奪地的動作不一定是大幅加碼投資內地, 反而是收入結構的進一步改變......

2. 新世界發展原本相當倚重香港物業銷售, 但它將會逐步減少賣樓業務

所謂的減少並不是好像長實一樣撤資式的淡出一手物業市場。而是香港住宅用地稀缺, 透過公開拍賣根本難以保證每年可以買到足夠的"麵粉"起樓; 而在農地轉換方面也需時甚久, 又有很多政治風險因素阻礙發展, 由此可見農地轉換也不是穩定供應; 舊樓重建一樣需時甚久, 雖然新世界有老朋友恆地(12)可以合作, 但很多舊樓重建項目的GFA 只有十萬呎, 二十萬呎不等, 究竟每年要開賣多少項目才能支撐得到每年一百億元, 二百億元的銷售目標?

新世界在港島的土儲只能靠舊樓重建, 故此自北角柏蔚山之後應該不會再有大型項目。九龍方面則有長沙灣兩幅商業用地 (接近1,000,000平方呎), 啟德財團的應佔土地(只有360,000平方呎) 以及若干小項目。新界的220萬呎地皮應該是大圍站項目, 明年會開售。如此推算, 新世界發展的物業發展地皮在兩至三年之後很可能"乾塘", 如果新世界發展打算未來五至十年以內地物業銷售去補足香港物業銷售就足以解䆁為甚麼在內地大量買地。

3. 香港物業分部未來將以投資物業為核心業務:

這個部分的觀點已在舊blog之中討論過, 自 Victoria Dockside 全面落成開始, 新世界發展的租金收入將會大幅增加, 約50萬呎的北角寫字樓K11 ATELIER KING'S ROAD 明年起租戶入伙, 之後的長沙灣寫字樓 (約100萬呎), 啟德體育園零售項目營運合約(約60萬呎) 以及航天城 SKYCITY (約370萬呎) 將會進一步提升新世界的租金收入。相信五年之後的新世界發展的香港物業租金年收入至少有50-60億元。

新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.com/2018/05/452018.html

展望未來數年, 新世界的主要盈利將會來自

1. 香港租金收入

2. 內地物業發展盈利

3. 新創建股息

4. 內地租金收入

5. 香港物業發展盈利 (相對不穩定)

新世界發展的收入結構改革仍在持續進行, 至於投資價值方面仍要視乎香港示威局勢以及政府有否打算"鬥地主"。

淺談收息股這個concept, 嘉里物流和新世界發展 (16/5/2019)

hutchison 雖然十分喜歡"收息股", 但也喜歡把"收息股"買買賣賣, 所以有時候也好難把自己定義為一個"收息派"的投資者, 但正如Tam兄所言, 買收息股也不一定是為收息的...(https://taminv.blogspot.com/2019/05/blog-post.html)

Anyway, 對於初學者而言買中電(2) 這一種beginner level 的收息股, 看看年報, 睇業績睇派息我是相當支持的。學習怎樣投資股票, 收息股(通常指有穩定的業務, 經常性收入以及派息)是很好的入門課。所謂全真派武功乃天下武學正宗, 用來紮根基是很合適的 :) 我自己剛剛開始學投資的時候冇記錯是買了中電(2), 置富REIT (778), 以及 HSBC (5), 之後因為發覺要分析金融股很複雜把HSBC賣出了, 再之後也買賣過為數不少的股票。隨著自己在股票方面的知識有所增長, 我的投資範圍由一些公認的收息股如中電(2)一類慢慢擴展到 HKBN(1310), 嘉里物流(636), 利福國際(1212) 等等股票, 但這種投資範圍的擴大是要循序漸進, 因為(對自己的投資眼光的)信心來源於對股票的認識, 急也急不來。千萬不要盲目跟風, 早陣子興騰訊就買騰訊, 興5G就買中興這樣, 不是話這樣子賺不了錢, 而是看不懂就下注本身是危險的事。我認為tam兄在他的文章講得好的是他批評有些人認識買收息股就是價值投資這回事, 因為買股票其實並非如此簡單, 很多"收息股"如Smartone(315)買了一樣會"瀨野"(我也曾經中伏)。不過我仍然認為初學者應該從比較簡單的東西起步而己。

一般而言我很少分享甚麼是收息股這種很conceptual的東西(反正坊間有不少大師有教), 但見到tam兄的觀點有趣所以就寫一寫。

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先講嘉里物流的亮點吧, 雖然中美貿易戰持續一整年有多, 但它的收入, 營業溢利以及純利都能夠維持>10%的增長, 再加上亞洲(Asia - Ex-Greater China)部分的收入以及純利增長強勁 (相信和貿易戰之後有不少廠家搬廠到東南亞有關係), 足以抵銷中國大陸分部溢利的倒退。
另外的兩個亮點分別是
1. 泰國速遞業務分拆 以及
2. 向母公司嘉里建設出售貨倉
這兩項事情其實就是一件事, 因為近年嘉里物流在東南亞大舉投資而負債徧高, action 1 可以讓泰國業務自己利用上市平台融資的同時嘉里物流仍然可以保持控制權(>50%股權), action 2 可以把yield很低的香港貨倉脫手, 另外就是即便貿易戰之下香港物流業轉差, 嘉里物流在香港的資產比重已經下降, 損失也會相應較少; 套現所得可以用作減債, 加碼投資東南亞。
最後一點就是預期嘉里物流在完成這兩項行動之後會因應負債狀況而派發特別股息。

新世界方面就是 Victoria Dockside。今年是Victoria Dockside全面啟用的一年, 相信新世界發展的租金收入至少有15-20億元的增長(不過K11 Musea好像9月才開張, 所以今年業績未必能夠全面反映, 可能要多等一年), 長期而言它有啟德體育園以及機場項目, 所以在經常性收入方面交足功課。
物業發展要分賣樓以及土儲去講, 賣樓而言, 它近年(16-18)大量賣樓收入將會陸續入帳, 另外就是大圍站上蓋這個超級項目將會在今年底/明年初預售樓花。所以如無意外新世界發展在售樓收入方面這幾年都可以交到數。
土儲方面因應它近年大量賣樓而有所減少, 但它在長沙灣三幅寫字樓地中有兩幅地是較小的, 這兩幅地新世界好像撥作物業發展之用(即是新世界有可能在住宅發展收入下降時把這兩幢寫字樓全幢售出/拆售), 另外在補充地皮方面它和恆地及會德豐等財團先後在啟德投得三幅住宅地皮, 所以今年在土儲補充方面也算合格, 長遠而言都要視乎有多少官地可供投標, 以及它在收舊樓以及農地方面的表現。
中國業務方面它大部分土地都在廣州堔圳這些華南城市, 土儲量也很stable, 這表示它在買地方面都會睇番自己今年賣幾多樓先去補充番, 唔會胡亂加碼, 在中國投資物業方面雖然我不予厚望, 但它的租金收入以及物業出租率也穩中有升, 至少是放心的。

買新世界發展的主要原因是我希望有一部分錢投資在本地樓市, 能夠大致上跟得到樓市升勢而已。新世界是一隻相對徧重香港物業發展收入而又沒有明顯缺點的股票, 故此持有少量。