2023年8月8日 星期二

對於地產股以及樓市的最新看法 (8/8/2023)

近日有很多媒體報導樓市下行的消息, 除了有不少內房有債務問題, 很多香港大發展商都有大動作令人深思。Hutchison Capital 這個 blog 原本係主力投資本地地產股的, 所以我都想出一篇文章去講講我對香港房地產既看法。

P.S. 有睇開小弟文章既讀者都知道我會睇好多年報同埋間公司既 IR powerpoint, 由於本文篇幅較長, 冇cap圖既公司業績請自行瀏覽相關公司網頁。

A. 商業地產

首先想用小小篇幅寫本地商業房地產, 我既 general impression 係寫字樓超差, 零售方面民生比較好而高端比較差。近期既數據顯示左很多公司沒有續租寫字樓, 而大業主亦搵唔到高質素租客。所以寫字樓的租金水平以及出租率都有下降趨勢。(可以參考太古地產[1972]的季度營運數據, 九倉置業[1997] 的中期業績等等) 相反的是零售市道隨著防疫措施解除有一定改善, 我的意思並非指生意好做, 只是比之前 20-22呢段時間有改善。而低端/民生方面的零售租金開始有溫和正增長。(請參考領展[823] 以及置富REIT[778]最近的報告) 

所以在商業地產方面其實只有民生類零售仍然算相對穩陣既選擇。Hutchison 唔想講太多國際政治乜乜物物既野, 數字唔會講大話, 三年疫情之後係有唔少公司結束了自己既生意/ 結束了在香港的分部。所以收租股既投資價值係有一定程度影響。如果要買, 我會比較喜歡 778/ 823 這類民生地產類的公司, 在對沖生活成本方面應該會做得好一點。

 B. 住宅房地產市場 (戲肉來了^^)

套用主席的說法, 香港房地產市場在23年上半年終於, 在經過20年既漫長升浪, 進入左"房住不炒"既新時代。

又或者咁講, 我唔係覺得樓市一定會大跌6, 7 成之類, 而係而家買樓好可能係會揸着層樓十年八年都唔升。(其他都好大件事, 如果真係揸着層樓十年八年都唔升)

咁點解我會咁睇? 首先我想 illustrate 番點解正常人係香港住要買樓, i.e. 買樓 vs 租樓既好處。

至少係自 Hutchison 懂事以來, 香港既利率環境相對低, 樓價跟通脹升, 租金亦有溫和增長。

假設一個家庭要住在一個 800萬的單位, 有240萬cash, 而家有 2個 option (1. 租樓 vs. 2. 買樓), 其他既parameters 如下: 

1. 買樓用70%按揭, 30年, 2.5%利率

2. 租金回報率 2.5%

3. 香港通脹4%, 樓價以及租金升跌幅跟通脹

4. 投資回報(買股票/債券/bitcoin/REITs etc.) 6%

買樓每月供款額 = 22,127 (還本10641, 還息11667) (我用中原按揭計算機入左一次)

租樓每月開支 = 8000000 x 2.5% /12 = 16667

其實你會見到買樓每個月既開銷比較低, 因為只有利息(11667)係真正開支, 還本的部分會計番入Equity 一邊。而再加上樓價的每年ard 4%升幅 = 8000000 x 4% = HKD320000。 換算番如果用同樣 240萬 cash, 32/240 = 13.3%。大家買過股票都知道每年賺一成都唔係易, 何況講緊係持續5年至10年既增長?

我相信我俾既例子唔算極端, 但由呢個例子可以睇到買樓既好處: 可以做到相對低息(當然而家加左息)大額貸款, 只要樓宇穩定升值, 幾年之後就會有 considerable 既 capital gain。請注意, 我講既係 capital gain。Capital gain 既意思係帳面增值, 而 capital gain 要 realize 左先會變 cash, i.e. 層樓要升左之後要賣得出, 先有呢個大額收益。

另一點係"買樓自住"同"買樓投資"係同一件事黎, 因為買樓自住其實可以理解為買層樓租俾自己, 自住同出租惟一唔同係按揭成數可以做多dd同埋供樓利息可以扣少少稅咁解。所以我唔認同有人講買黎自住就唔需要理會外圍市況。因為即使係自住都會有各種需要 (e.g. 子女出生, 升學, 自己退休 etc.) 而需要 cash out 層樓 +/- 換樓。換句話講你買樓自住都要 ensure 1. 層樓 hold 5-10 年會升, 2. 息口相對低, 3. 隨時賣得出。

而家呢個市況就好麻煩...

(睇圖時間)



首先想讚賞恆基向是它的ppt 解說做得很好, 因為它有不少地皮是重建以及農地轉換, 地價以及建築成本方面其實我們很難估計, 但經它 disclose 之後我地大約掌握到建築成本大約在 5000-6000之間, 舊樓重建相對高一點點(因為要拆樓)。

而發展商賣樓的成本基本上 = 地價 + 建築成本 + 利息開支

近一年半載令人擔心的有幾件事
1. 有很多地皮流標/ 低價成交
2. 大部分發展商(長實/ 信置除外) 負債徧高
3. 一手樓去貨緩慢/ 貨尾積壓較多
而這3件事如果處理不當又會惡性循環的 (即是 3 --> 2 --> 1 咁)

當然, 長實永遠在睇市方面都先人一步, 近期它準備全數推售親海駅所有分層單位, 均價大約15000psf, 所謂的"深水炸彈", 它有條件咁做既原因係它的成本相對低 (5200 補地價+ 精進建築 + 相對低利息開支, 我估計大約11000-12000左右)。但是其他發展商前幾年高位買入不少地皮 (i.e. 啟德), 在現在的市況下劈價賣樓又可能蝕錢, hold到變現樓利息開支又貴, 上車/ 會買樓既人又比以前少左一部分 (畢竟我們必須承認有移民潮, 而移民的人較多是收入相對高, 有潛力上車既人), 可謂進退失據。

而大部分發展商現在做既係 cut capex, 減少資本開支, i.e. 投地保守d/ 夾份投/ 索性唔投。但政府又要跑數(畢竟賣地係重要財政收入), 結果好多時就被迫低價批出, 如果就... 請看下圖

https://hk.news.yahoo.com/遠低預期-長實87億奪啟德商住地-每呎僅6138元-重返8年前-202952003.html

市場上只有長實以及信置可以有能力相對大手投地, 但信置近年在香港相對保守, 反而把不少錢調回新加坡和姊妹公司遠東機構 (Far East Organization) 投地 (好似係牛車水...)。而長實出左名緊手, 投地價錢又相對低... 跟著又相對低價賣樓... 其他發展商周轉慢又更加唔敢投地如是者 loop loop loop 

始終係一手樓現樓多, 庫存多, 地價又低, 在未來一個地產周期住宅樓宇要每年升3-4%其實絕對不易, 二手市場要振興亦難上加難, 買樓而言, 一定要揀租務市場很旺, 未來5-6年可以穩定加租, 出手呎價不可以高, lumpsum 又不可以大 (確保有下手買家)... 其實真係好少樓可以做到。而買樓的根本假設 break down (即樓價每年穩定跟通脹升 + 息口相對低 + 可以cash out) 又會令人減少買樓既意欲。

要扭轉呢個 vicious cycle 並不容易, 雖然我並不是中原施老闆的 fans, 但我同意而家係時候要檢討額外印花稅等等措施, 因為樓市在通關之後始終沒有太大起色, 長此下去對政府公共財政構成危險。

至於地產發展股而言, 其實成個 sector 未來 5-6年都沒有投資價值, 除了長實/ 信置相對好一點。