領展收購簡評 (15/11/2021)

 早一陣子提到領展尚有空間收購物業 (參見投資回顧 (副題:領展仍然有100億空間舉債收購物業) (3/5/2021), https://hutchisoncapital2016.blogspot.com/2021/05/100-352021.html), 領展分別在七月, 十月以及十一月收購物業。

收購的內容詳情可以參見領展新聞稿以及簡報, hutchison 在此簡單整理一下收購的物業:

                       物業                                       收購金額                              年收入

1.       廣州太陽新天地購物中心                 3,205 M RMB                     127.2 M RMB

2.       廣東物流資產 75%                             754 M RMB                         68.4 M RMB

3.       澳洲零售物業 50%                             538.2 M AUD                         29.75 AUD

4.       香港停車場及物流資產                      5,820 M HKD                      190.8 M HKD

Total:                                                         13723.1 M HKD                        599.3 M HKD

(*以 1RMB = 1.22 HKD; 1 AUD = 5.71 HKD 計算)

領展在短短數月便動用了137億收購物業, 而根據簡報領展目前的借貸成本為 2.3%, 這一連串的收購可為領展增加的年度可分派收入 = 599.3 - (13723.1 x 2.3%) = 315.63 M HKD

而這輪收購對於每股分派 (DPU) = 315.63/ 2090 = 0.151 HKD, 這樣相當於 0.151 / (1.4834 + 1.5959) = 4.9% 的增長率。

再加上領展本身物業的自然増長率, 相信領展未來兩三年的 DPU 仍然可以有中至高單位成長。

領展的執行力實在令人佩服, 是名乎其實的香港第一 REIT。

[Retrospective entry] 交易更新 (12/6/2021)

1. 11/5/2021: 以 74.65 賣出 2000股 領展(823), 以 41 買入 3000股 新世界發展 (17)

2. 12/5/2021: 以 49.15 賣出 2000股 長江基建 (1038)

3. 18/5/2021: 以 74.8 賣出 2000股 領展 (823)

4. 2/6/2021: 以 24.75 買入 4000股 嘉里建設 (683),  74.5 買入 2000股 領展 (823)

5. 3/6/2021: 以 60.4 買入 1500股  長和 (1)

6. 8/6/2021: 以 26.35 賣出 4000股 嘉里建設 (683)

7. 10/6/2021: 以 76.6 賣出 2000股 領展 (823)

8. 11/6/2021: 以 42.5 賣出 3000股 新世界發展 (17)

投資回顧 (副題:領展仍然有100億空間舉債收購物業) (3/5/2021)

自疫情以來 hutchison capital 的投資策略作出了不少改變, 基本上由只買賣公用股收息股變成了一半資金投資公用收租股, 另一半則投資科技類別股份

現在 hutchison capital 的美股持股有:

1. MSFT 30股

2. GOOGL 3股

3. AMZN 2股

4. DLR (Digital Realty Trust) 30股

基本上頭3股份都是大力雲端業務的公司, 在疫情發生以來雲端服務的需求有增無減, 而這種業務又有要求客戶定期付費, 好像收租般的穩定現金流, 兼具高增長(每年至少30%, 至少近幾年都是如此) hutchison 認為美股中最為精華的部分就是這三間公司 (同樣是科技巨企, FB 的獨特性遠遠不及 Google, Microsoft) 故此先把資金投放到這裡。

Digital Realty 是 Data Center Reit, 基本上都是跟著這些科網巨企揾食, DLR 的賣點和 REIT 一樣是穩定派息, 稍微不同之處是它不像零售商場般受疫情影響, 資產特性更像寫字樓一類, 防守性高不過每年租金加幅較少, 買它的原因在於香港沒有這種公司 (除了新意網, 不過新意網息率太低)

港股方面還是老樣子, 資金都走到新經濟股份大炒特炒, 但老實說在hutchison 心目港股的科技企業中值得買的只有騰訊, 阿里以及京東, 其他股份質數麻麻, 與其在港股市場夾硬買一些質地不好的科技股份, 倒不如開一個美股戶口買10股8股 MSFT "宅袋", 至少坐股坐着 MSFT, GOOGL 之類也坐得更放心理。

港股最值錢的部分在於收息股。像中電領展這種家傳戶曉, 業務防守性高, 融資成本低, 又有長期增長兼增加派息的企業應該拿來做投資主力。而領展比起中電的防守力稍差, 増長力高一點。在中港地區疫情稍緩之際, 可能投資領展在一年半載的回報會比中電高一點。

副題想講領展, 領展的業務規模, 年租金收入等各位可以自行查看年報, hutchison 只想指出由領展在年初收購上海七寶廣場起, 我們可以估計到領展管理層相當看好內地零售復蘇, 領展目前負債約390 億港元, 在淨負債比率不超過 25% (領展自己制訂的負債比限制) 的情況下, 它還有100億空間舉債收購物業:

領展通常買入物業的租金收益率近 5%; 它自己的借貸成本 <3%, 在領展物業零自然增長的情況下做盡收購仍然可以增加每年 2億有多的淨租金收入。再加上領展在海外的物業租約本身已經鎖定租金增長, 內地物業租金增長又高 (接近每年10% 增長), 我對領展的前景仍然樂觀, 只要出手不算太貴(大約4%股息率附近) 應該是不錯的收息選擇。

交易更新 (3/5/2021)

3/5/2021 買入 2000股領展(823) @73.1 

交易更新 (2/5/2021)

26/4/21 買入 1 股GOOGL @2304, 買入 1股AMZN @3341

28/4/21 賣出 4000股中電(2) @76.5, 賣出 2000股中電(2) @76.4, 買入 2000股領展(823) @72.7

30/4/21 賣出 10000股HKT-ss (6823) @11.28

交易更新 (13/4/2021)

13/4/2021:

賣出 4000股 新創建集團 @8.74, 買入 10000股 香港電訊S-S @11.02

交易更新 (30/3/2021)

17/3/2021: 以 279.4 賣出 16股 FB

19/3/2021: 以 60.65 賣出 1500股 長和 (1); 以 45.4 買入 2000股 長江基建 (1038)

30/3/2021: 以 40.5 賣出 2000股 新世界發展 (17)

交易更新 (III) (1/3/2021)

 以 74.9 買入 4000股 中電控股

[Retrospective entry] 交易更新II （26/2/2021）

 3/2/2021: 賣出香港寬頻 15000股@11.48, 買入中電控股 2000股@72

10/2/2021: 買入中電控股 4000股@72.1

24/2/2021: 賣出中電控股 4000股@76.8, 賣出 2000股@76.85

交易更新 （29/1/2021）

 28/1/2021: 出售中電控股 (2) 2500股 @ 73.6, 買入香港寬頻 (1310) 15000股 @ 11.36

 29/1/2021: 買入新創建 (659) 4000股 @ 7.48, 買入 MSFT 10股 @ 235 USD

個股回顧: 新世界發展 (10/1/2021)

 已經好久沒有寫文, 今日難得有時間, 我想review 一下自己以前寫過, 又持續關注的股票。其中之一就是新世界發展 (17)。

講起新世界發展, 今年最出色的一役就是大圍柏傲莊, 柏傲莊第一, 二期合共沽售 2100伙, 套現逾 230 億港元。

(HK01 報道)

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/566636/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%B9%B4%E7%B5%90-2020%E4%BA%94%E5%A4%A7%E7%84%A6%E9%BB%9E-%E6%9F%8F%E5%82%B2%E8%8E%8A%E7%96%AB%E5%B8%82%E5%A4%A7%E8%B3%A3-%E6%81%92%E9%9A%86%E7%88%86%E5%86%B7%E5%A5%AA%E7%BE%8E%E9%A0%98%E9%A4%A8%E5%B1%8B%E5%9C%B0

展望未來一年, 新世界發展將會推售約 890伙的柏傲莊三期, 以及長沙灣兩個商廈項目。在賣樓金額方面應該及不上今年, 但超過 100億元問題不大。

另外新世界比起其他本地發展商一直有租金收入較弱的問題, hutchison 在以前的評論文章已經提及過。而去年啟用的 K11 MUSEA, 北角寫字樓 K11 ATELIER King's Road 開始作出貢獻。新世界是今年少見全年租金收入有增長的發展商:

另一點就是 K11 的品牌, 因為 K11 的表現比我想像中還要好得多, 我相信 K11 MUSEA 遲早能夠取代海港城成為尖沙嘴區的名店集中地。(這個其實是直覺居多, 因為 hutchison 在K11 MUSEA 開幕之後也分別行過海港城及 K11 MUSEA, 感覺 K11 MUSEA 人流比海港城更多更旺場。而海港城予人一種暮氣沉沉的感覺。hutchison 感覺到建築物本身自有其生命力, 如果把 K11 MUSEA 比喻為年青力壯, 充滿朝氣的年輕人; 海港城就像年近花甲的中年人一樣, 慢慢喪失其活力。如果海港城沒有大型翻新或者重建計劃, 它名店集中地的地位有機會被 K11 MUSEA 取代。

在中國內地方面新世界發展亦有武漢 K11 落成啟用。新世界在今年先後投得杭州地皮以及上海地皮興建綜合商業體, 在選址方面和恆隆地產, 嘉里建設等在內地有大量收租物業的行家亦非常相似。

基本上在物業投資以及物業發展方面 hutchison 都不擔心, 惟一憂慮的是新世界利息開支以及股息支出稍大, 不過新世界近年已經逐步開始回購股票, 相信要維持股息難度不大。相比新世界, 長實已經率先削減派息, 恆地亦取消其十送一紅股計劃, 除了新地相對穩陣以外新世界也可能是本地發展商當中派息政策較穩定的一間。

新世界發展全年股息支出約 52億, 淨利息支出約 20億 (2827-4837), 

而以經常性收入看, 新世界發展持有 23.8億新創建股票, 23.8 x 0.58 = 13.8億; 租金收入由去年 36.69億上升至 43.5億。始終還需要兩至三年才能夠達至經常性收入大於經常性開支的目標。在這段時間始終仍然需要透過資產處置/ 出售去應付經常性支出。如此一來新世界發展派息増長的機會會相對小。但這總比起派息倒退的股票好一點。

在疫情活躍以及防疫規例不時改變的情況下, 基本上所有舊經濟股票的收入以及派息情況都不容易預測。而 hutchison 還保留住一部分新世界系股票的原因是鄭氏第三代比起其他富二代富三代的表現出色很多, 我一直保留住新世界/新創建的股票靜靜地觀察它的發展。這樣做就好像喜歡一隊球隊, 每逢有球賽便小注投資自己喜歡的球隊一樣。