個股回顧: 新世界發展 (10/1/2021)

 已經好久沒有寫文, 今日難得有時間, 我想review 一下自己以前寫過, 又持續關注的股票。其中之一就是新世界發展 (17)。

講起新世界發展, 今年最出色的一役就是大圍柏傲莊, 柏傲莊第一, 二期合共沽售 2100伙, 套現逾 230 億港元。

(HK01 報道)

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/566636/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%B9%B4%E7%B5%90-2020%E4%BA%94%E5%A4%A7%E7%84%A6%E9%BB%9E-%E6%9F%8F%E5%82%B2%E8%8E%8A%E7%96%AB%E5%B8%82%E5%A4%A7%E8%B3%A3-%E6%81%92%E9%9A%86%E7%88%86%E5%86%B7%E5%A5%AA%E7%BE%8E%E9%A0%98%E9%A4%A8%E5%B1%8B%E5%9C%B0

展望未來一年, 新世界發展將會推售約 890伙的柏傲莊三期, 以及長沙灣兩個商廈項目。在賣樓金額方面應該及不上今年, 但超過 100億元問題不大。

另外新世界比起其他本地發展商一直有租金收入較弱的問題, hutchison 在以前的評論文章已經提及過。而去年啟用的 K11 MUSEA, 北角寫字樓 K11 ATELIER King's Road 開始作出貢獻。新世界是今年少見全年租金收入有增長的發展商:

另一點就是 K11 的品牌, 因為 K11 的表現比我想像中還要好得多, 我相信 K11 MUSEA 遲早能夠取代海港城成為尖沙嘴區的名店集中地。(這個其實是直覺居多, 因為 hutchison 在K11 MUSEA 開幕之後也分別行過海港城及 K11 MUSEA, 感覺 K11 MUSEA 人流比海港城更多更旺場。而海港城予人一種暮氣沉沉的感覺。hutchison 感覺到建築物本身自有其生命力, 如果把 K11 MUSEA 比喻為年青力壯, 充滿朝氣的年輕人; 海港城就像年近花甲的中年人一樣, 慢慢喪失其活力。如果海港城沒有大型翻新或者重建計劃, 它名店集中地的地位有機會被 K11 MUSEA 取代。

在中國內地方面新世界發展亦有武漢 K11 落成啟用。新世界在今年先後投得杭州地皮以及上海地皮興建綜合商業體, 在選址方面和恆隆地產, 嘉里建設等在內地有大量收租物業的行家亦非常相似。

基本上在物業投資以及物業發展方面 hutchison 都不擔心, 惟一憂慮的是新世界利息開支以及股息支出稍大, 不過新世界近年已經逐步開始回購股票, 相信要維持股息難度不大。相比新世界, 長實已經率先削減派息, 恆地亦取消其十送一紅股計劃, 除了新地相對穩陣以外新世界也可能是本地發展商當中派息政策較穩定的一間。

新世界發展全年股息支出約 52億, 淨利息支出約 20億 (2827-4837), 

而以經常性收入看, 新世界發展持有 23.8億新創建股票, 23.8 x 0.58 = 13.8億; 租金收入由去年 36.69億上升至 43.5億。始終還需要兩至三年才能夠達至經常性收入大於經常性開支的目標。在這段時間始終仍然需要透過資產處置/ 出售去應付經常性支出。如此一來新世界發展派息増長的機會會相對小。但這總比起派息倒退的股票好一點。

在疫情活躍以及防疫規例不時改變的情況下, 基本上所有舊經濟股票的收入以及派息情況都不容易預測。而 hutchison 還保留住一部分新世界系股票的原因是鄭氏第三代比起其他富二代富三代的表現出色很多, 我一直保留住新世界/新創建的股票靜靜地觀察它的發展。這樣做就好像喜歡一隊球隊, 每逢有球賽便小注投資自己喜歡的球隊一樣。