對於地產股以及樓市的最新看法 (8/8/2023)

近日有很多媒體報導樓市下行的消息, 除了有不少內房有債務問題, 很多香港大發展商都有大動作令人深思。Hutchison Capital 這個 blog 原本係主力投資本地地產股的, 所以我都想出一篇文章去講講我對香港房地產既看法。

P.S. 有睇開小弟文章既讀者都知道我會睇好多年報同埋間公司既 IR powerpoint, 由於本文篇幅較長, 冇cap圖既公司業績請自行瀏覽相關公司網頁。

A. 商業地產

首先想用小小篇幅寫本地商業房地產, 我既 general impression 係寫字樓超差, 零售方面民生比較好而高端比較差。近期既數據顯示左很多公司沒有續租寫字樓, 而大業主亦搵唔到高質素租客。所以寫字樓的租金水平以及出租率都有下降趨勢。(可以參考太古地產[1972]的季度營運數據, 九倉置業[1997] 的中期業績等等) 相反的是零售市道隨著防疫措施解除有一定改善, 我的意思並非指生意好做, 只是比之前 20-22呢段時間有改善。而低端/民生方面的零售租金開始有溫和正增長。(請參考領展[823] 以及置富REIT[778]最近的報告) 

所以在商業地產方面其實只有民生類零售仍然算相對穩陣既選擇。Hutchison 唔想講太多國際政治乜乜物物既野, 數字唔會講大話, 三年疫情之後係有唔少公司結束了自己既生意/ 結束了在香港的分部。所以收租股既投資價值係有一定程度影響。如果要買, 我會比較喜歡 778/ 823 這類民生地產類的公司, 在對沖生活成本方面應該會做得好一點。

 B. 住宅房地產市場 (戲肉來了^^)

套用主席的說法, 香港房地產市場在23年上半年終於, 在經過20年既漫長升浪, 進入左"房住不炒"既新時代。

又或者咁講, 我唔係覺得樓市一定會大跌6, 7 成之類, 而係而家買樓好可能係會揸着層樓十年八年都唔升。(其他都好大件事, 如果真係揸着層樓十年八年都唔升)

咁點解我會咁睇? 首先我想 illustrate 番點解正常人係香港住要買樓, i.e. 買樓 vs 租樓既好處。

至少係自 Hutchison 懂事以來, 香港既利率環境相對低, 樓價跟通脹升, 租金亦有溫和增長。

假設一個家庭要住在一個 800萬的單位, 有240萬cash, 而家有 2個 option (1. 租樓 vs. 2. 買樓), 其他既parameters 如下: 

1. 買樓用70%按揭, 30年, 2.5%利率

2. 租金回報率 2.5%

3. 香港通脹4%, 樓價以及租金升跌幅跟通脹

4. 投資回報(買股票/債券/bitcoin/REITs etc.) 6%

買樓每月供款額 = 22,127 (還本10641, 還息11667) (我用中原按揭計算機入左一次)

租樓每月開支 = 8000000 x 2.5% /12 = 16667

其實你會見到買樓每個月既開銷比較低, 因為只有利息(11667)係真正開支, 還本的部分會計番入Equity 一邊。而再加上樓價的每年ard 4%升幅 = 8000000 x 4% = HKD320000。 換算番如果用同樣 240萬 cash, 32/240 = 13.3%。大家買過股票都知道每年賺一成都唔係易, 何況講緊係持續5年至10年既增長?

我相信我俾既例子唔算極端, 但由呢個例子可以睇到買樓既好處: 可以做到相對低息(當然而家加左息)大額貸款, 只要樓宇穩定升值, 幾年之後就會有 considerable 既 capital gain。請注意, 我講既係 capital gain。Capital gain 既意思係帳面增值, 而 capital gain 要 realize 左先會變 cash, i.e. 層樓要升左之後要賣得出, 先有呢個大額收益。

另一點係"買樓自住"同"買樓投資"係同一件事黎, 因為買樓自住其實可以理解為買層樓租俾自己, 自住同出租惟一唔同係按揭成數可以做多dd同埋供樓利息可以扣少少稅咁解。所以我唔認同有人講買黎自住就唔需要理會外圍市況。因為即使係自住都會有各種需要 (e.g. 子女出生, 升學, 自己退休 etc.) 而需要 cash out 層樓 +/- 換樓。換句話講你買樓自住都要 ensure 1. 層樓 hold 5-10 年會升, 2. 息口相對低, 3. 隨時賣得出。

而家呢個市況就好麻煩...

(睇圖時間)

首先想讚賞恆基向是它的ppt 解說做得很好, 因為它有不少地皮是重建以及農地轉換, 地價以及建築成本方面其實我們很難估計, 但經它 disclose 之後我地大約掌握到建築成本大約在 5000-6000之間, 舊樓重建相對高一點點(因為要拆樓)。

而發展商賣樓的成本基本上 = 地價 + 建築成本 + 利息開支

近一年半載令人擔心的有幾件事

1. 有很多地皮流標/ 低價成交

2. 大部分發展商(長實/ 信置除外) 負債徧高

3. 一手樓去貨緩慢/ 貨尾積壓較多

而這3件事如果處理不當又會惡性循環的 (即是 3 --> 2 --> 1 咁)

當然, 長實永遠在睇市方面都先人一步, 近期它準備全數推售親海駅所有分層單位, 均價大約15000psf, 所謂的"深水炸彈", 它有條件咁做既原因係它的成本相對低 (5200 補地價+ 精進建築 + 相對低利息開支, 我估計大約11000-12000左右)。但是其他發展商前幾年高位買入不少地皮 (i.e. 啟德), 在現在的市況下劈價賣樓又可能蝕錢, hold到變現樓利息開支又貴, 上車/ 會買樓既人又比以前少左一部分 (畢竟我們必須承認有移民潮, 而移民的人較多是收入相對高, 有潛力上車既人), 可謂進退失據。

而大部分發展商現在做既係 cut capex, 減少資本開支, i.e. 投地保守d/ 夾份投/ 索性唔投。但政府又要跑數(畢竟賣地係重要財政收入), 結果好多時就被迫低價批出, 如果就... 請看下圖

https://hk.news.yahoo.com/遠低預期-長實87億奪啟德商住地-每呎僅6138元-重返8年前-202952003.html

市場上只有長實以及信置可以有能力相對大手投地, 但信置近年在香港相對保守, 反而把不少錢調回新加坡和姊妹公司遠東機構 (Far East Organization) 投地 (好似係牛車水...)。而長實出左名緊手, 投地價錢又相對低... 跟著又相對低價賣樓... 其他發展商周轉慢又更加唔敢投地如是者 loop loop loop 

始終係一手樓現樓多, 庫存多, 地價又低, 在未來一個地產周期住宅樓宇要每年升3-4%其實絕對不易, 二手市場要振興亦難上加難, 買樓而言, 一定要揀租務市場很旺, 未來5-6年可以穩定加租, 出手呎價不可以高, lumpsum 又不可以大 (確保有下手買家)... 其實真係好少樓可以做到。而買樓的根本假設 break down (即樓價每年穩定跟通脹升 + 息口相對低 + 可以cash out) 又會令人減少買樓既意欲。

要扭轉呢個 vicious cycle 並不容易, 雖然我並不是中原施老闆的 fans, 但我同意而家係時候要檢討額外印花稅等等措施, 因為樓市在通關之後始終沒有太大起色, 長此下去對政府公共財政構成危險。

至於地產發展股而言, 其實成個 sector 未來 5-6年都沒有投資價值, 除了長實/ 信置相對好一點。

半年結, 另加借錢做定存的少少分享 (30/6/2023)

 Hutchison Capital 投資組合:

股票分部

A. 港股

1. HKBN (1310) 10000股

2. HKS-SS (6823) 6000股

3. LINK REIT (823) 2400股

4. 新世界發展(17) 3000股

5. 長和 (1) 1500股

B. 美股

1. AMZN 40股

2. VOO 167股

總市值約90 萬, 帳面損失為12萬。

美股在23年的表現其實不錯, overall 亦有進帳, 只是港股市場大勢向下, 加上在利率高企的環境下收息股估值下調。儘管如此, 股票組合的市值亦由去年低點約30萬帳面損失大幅收窄。未來方向為持續增加美股投資比重, 有序退出港股市場。

貸款 - 存款分部:

這是 Hutchison 在今年年頭所做的新嘗試。由於近一兩年香港的政治經濟環境轉變, Hutchison 對於樓市長升不跌的神話開始有所質疑。原本打算儲錢買樓(安全運用槓桿賺升值)的想法亦有動搖。但歷史教訓的是不運用槓桿的投資者(在香港近十年的情況 = 不買樓的人) 的身家很大機會會被運用槓桿的人拋離。所以即便不打算買樓我認為借錢投資也是有一定必要的, 爭議點在於借款的方式以及槓桿比率而已。

近年有多達8間虛擬銀行在香港開業, 它們在貸款上(可能要宣傳自己)給予的息率其實比傳統銀行更低, 還款亦相對長 (最長可以達至5年), 而定存息率方面香港的零售銀行亦因應加息周期而有所增加。Hutchison 亦建基於這點進行貸款操作。

我在近一年時間開了不少銀行戶口(主要是虛銀), 由於現在大部分銀行都沒有低額結存費用, 開戶之後不放錢入去也沒有任何問題。

在借款方面 Hutchison 有兩條 p-loan:

1. MOX bank "即時借", 750000HKD, 借款期 60個月, 計及4000回贈 APR 為1.61%

2. LIVI bank "靈活貸" 865000HKD, 借款期36個月, APR 2.79%, 提早清還毋須手續費

而 Hutchison 在不同的銀行做了 150萬定存, 大部分是為期三個月的, 而定存息率由 3.00 到 3.95不等, 平均息率應該是 3.5 左右。

Q&A:

1. 每個月都要還instalment 喎。請注意一點就是我借左160萬而我只用150萬左右做定期, 有10 萬港元本身係放在銀行收緊 1%活期息。呢10萬係用黎周轉頭兩個月既instalment, 而我將150萬定期分散了日子係不同銀行做, 大部分都係三個月續期的。基本上只要我長期keep 着有10萬現金齋for還錢, 我唔會有cashflow mismatch 問題。

2. 利率掉頭向下點算? 屋企層樓未供完, 有 ML account (H+1.3%)。如果利率下行, 還掉 LIVI Bank 筆錢先(不用罰息), Mox 的借貸利率相對低, 可以放入ML account 收息。

基本上只要夠定力唔亂買股票唔用借款所得消費, 爆煲機會接近0

海外離岸戶口分部:

GBP50000 (暫時放在香港銀行戶口, 開戶之後可以transfer 過去)

Hutchison 出糧的本地銀行有提供離岸戶口開立服務, 最低資本額相對平易近人(GBP50000), 正在申請中。

領展供股的一點看法 (19/2/2023)

 Hutchison 認為這次領展供股對公司長遠發展有利, 只是短期而言DPU下跌對不跟供的小股東有不利影響而已。

我們可以先看看領展的 powerpoint (詳細資料請自己去 IR/ hkexnews 睇公告)

簡而言之, 5供1, 供股價 44.2, 較公告前收市價折讓 30%。集資188億HKD。

雖然領展在公告指出大約一半還債一半用來尋找收購機會, 不過以領展管理層歷來的作風都係講一套做一套, 根本信唔過亦唔使信到十足十。 Hutchison 這樣講並不是帶貶意的。因為商業世界好多時市場變化莫測, 好多成功的商人/ 管理層都經常講野唔算數既。長和系李氏家族夠成日話" 呢一分鐘冇重組計劃, 我地長期投資香港唔會撒資", 結果就是下一分鐘就搞下重組合併, 收購歐洲資產咁lol 買得股票就要相信管理層為公司為股東謀福利。畢竟王國龍帶領左領展十幾年, 由專注香港, 到進入中國市場, 以至開拓海外市場佢一直在 DPU 增長上都交到功課。雖然 hutchison 唔同意今次供股, 但亦唔應該否認佢之前的功績。

Well, 咁今次供股都幾明顯係因為買新加坡 Jurong point 單野high 大左計錯數啦

https://hk.news.yahoo.com/積極拓展-歷來最大規模收購-領展首攻星洲-125億買商場-203030018.html

"近年積極拓展海外市場的領展房地產投資信託基金(823)，昨收市後公布首度進軍新加坡，擬斥21.61億新加坡元(約124.9億港元)向Mercatus Co-operative Limited(Mercatus)收購當地兩個市郊零售資產項目，行政總裁王國龍更稱，是集團歷來最大規模收購計劃，冀藉此加強區內拓展業務的能力。
兩個項目分別為裕廊坊(Jurong Point)及Swing By@Thomson Plaza，並已接近全部租出，截至今年10月年度化淨物業收入1.06億坡元，入門收益率4.9%。另外，領展同時與Mercatus就零售商場宏茂橋城(AMK Hub)簽訂10年資產及物業管理服務協議，該商場未來續由Mercatus持有，並將轉由領展負責管理。"

積極拓展｜歷來最大規模收購 領展首攻星洲 125億買商場

P.S. 上圖應該計漏左 香港柴灣, 紅磡機構級停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈收購 (11/2021), 可參考領展當年公告/ 本blog 舊文領展收購簡評 (15/11/2021) https://hutchisoncapital2016.blogspot.com/2021/11/15112021.html

無計劃股本融資 負債比率升至27.1%
王國龍續指，扣除融資成本後，預期對派息有輕微正面貢獻。今次收購部分資金會來自內部現金資源及債務融資，並無計劃以股本方式融資。交易完成後，領展債務對資產總值比率將由 23.2%升至 27.1%。

咁其實兩個月之前都仲話計得掂數, 點解而家又整單 5供1 呢? Hutchison 認為攤唔攤薄/ 供唔供股呢d 其實冇乜所謂, 畢竟公司要壯大資本實力就有需要向市場籌旗, be it 發債, 銀團貸款, 發可換股債 (CB), 批股, 供股乜都得, 總之搞完之後每股 DPU/ 派息增加就得。其實長建(1038)早年買資產都常常批股, 不過李氏一向信守漸進派息既承諾, 咪冇人媽叉佢囉。

當時收購話 Jurong point annual net income 大約 106 M SGD/ 106 x 5.8 = 615 M HKD, 6.15/124.9 即係大約 5%收益率, 而完成收購之後新加坡資產佔總資產 5%。為左增加 5%資產而家就印多左 20%股票, 咁你點樣計都係得不償失, 除非你好有信心 Jurong point 之後可以加兩三倍租啦, 如果唔係其實一動一如一靜。即使唔計 SG, 領展在呢短短兩三年間已經動用左超過 200 億港元進行收購。理論上已經呢d資產已經貢獻接近 10% DPU, 再加上今年年底香港同大陸"復常" 租金應該會有起色。講得粗俗d 就係你唔衝出黎__ 咪冇野lol  DPU應該可以輕微上升, 大家繼續happy 咁你而家印多 20%股份, 就當你 90億還債另外90億即時買到舊 5%既優質物業, 今年同出年既 DPU應該都要跌。

條數係咁計既:

Pre 供股領展大約 21.28億股, 每股DPU 3.05, 即係每年要派 21.28 x 3.05 = 64.9 億

5 供 1 籌旗 188億, 咁係呢 188億既資金回報率要等於 (64.9/5)/ 188 = 6.9% 先可以令 DPU 持平。咁你籌旗番黎不外乎還債/ 買物業, 市面上有一定質素既物業收益率頂盡 5%左右, 而領展又係大藍籌根本冇7%以上既債。咁你呢個供股係做之前已經注定失敗(i.e. DPU下跌)。

咁鬧就鬧完啦, 咁領展做海外收購本意不壞既 (始終大家都foresee 到中港市場未來增長有限),  為股東長遠利益係應該走出去分散風險既。咁 post 供股既領展合理價應該係幾多?

Hutchison 會咁樣估算:

Post 供股既 DPU 大約 = 3.05 x 5/6 + (188 x 4%)/ (21.28 x 1.2) = 2.83

4% 係以王國龍話一半還債(Ard 3%回報率) 一半收購(Ard 5%回報率) 推算。

所以呢次供股對 DPU 既灘薄 (Diluting effect) 應該大概係 = (3.05-2.83)/ 3.05 x 100% = 7%左右, 並冇 坊間所謂的 1/6 (16.67 %) 咁大。當然短時間而言領展未必可以即時用呢 188億減債/收購, 所以 DPU 既減幅在未來一年應該介乎 7%-16.67%之間, 較接近 16.67%一邊。

咁領展在 post 供股的股價 = 53.05 (17/2/2023), 跌幅為 1 - (53.05/62.8) = 15.6%, 其實市場反應對 DPU 既減幅似乎看得過份悲觀, 好似假定供股得來的 188億完全冇用咁。當然 hutchison 明白供股呢d野係...應該係一種信譽問題多d, 即係呢買得領展我唔 expect 要有供股呢日, 我絕對唔介意領展學長建(1038)一樣批股。再唔係領展可以將以股代息變成一個default option (以前新創建試過好多年以股代息, 可選擇現金咁樣, 好處係等於每年差不多零折讓供股又大家唔覺得核突) 因為領展向來既定位係養老股, 我唔會接受已經要進入養老mode 既小股東嘔錢俾你, 咁樣做實在失信於佢地。

Anyways, 學電影"黑社會"阿樂話齋, 時代唔同, 而家咩係生意, 求財啫。Hutchison 早前以 53.45 買入2000 股,  假設供埋股其實我入貨價 = (53.45 x 5 + 44.2)/6 = 51.9, 1- (51.9/ 62.8) = 17.3 %折讓。基於我對領展 DPU 既估算我認為現價買黎供股其實應該係幾抵既, 而現有股東亦應該參與供股以免遭到攤薄, 至於 DPU 既減少就不能避免了, 只希望 DPU 既減幅可以偏向 7%果邊多 dd。

[須予披露交易] 買入領展 (14/2/2023)

 今日買入領展 (823) 2000股@53.45

稍後會再分享一下我對領展供股的看法, 如無意外我應該會參與供股

領展收購簡評 (15/11/2021)

 早一陣子提到領展尚有空間收購物業 (參見投資回顧 (副題:領展仍然有100億空間舉債收購物業) (3/5/2021), https://hutchisoncapital2016.blogspot.com/2021/05/100-352021.html), 領展分別在七月, 十月以及十一月收購物業。

收購的內容詳情可以參見領展新聞稿以及簡報, hutchison 在此簡單整理一下收購的物業:

                       物業                                       收購金額                              年收入

1.       廣州太陽新天地購物中心                 3,205 M RMB                     127.2 M RMB

2.       廣東物流資產 75%                             754 M RMB                         68.4 M RMB

3.       澳洲零售物業 50%                             538.2 M AUD                         29.75 AUD

4.       香港停車場及物流資產                      5,820 M HKD                      190.8 M HKD

Total:                                                         13723.1 M HKD                        599.3 M HKD

(*以 1RMB = 1.22 HKD; 1 AUD = 5.71 HKD 計算)

領展在短短數月便動用了137億收購物業, 而根據簡報領展目前的借貸成本為 2.3%, 這一連串的收購可為領展增加的年度可分派收入 = 599.3 - (13723.1 x 2.3%) = 315.63 M HKD

而這輪收購對於每股分派 (DPU) = 315.63/ 2090 = 0.151 HKD, 這樣相當於 0.151 / (1.4834 + 1.5959) = 4.9% 的增長率。

再加上領展本身物業的自然増長率, 相信領展未來兩三年的 DPU 仍然可以有中至高單位成長。

領展的執行力實在令人佩服, 是名乎其實的香港第一 REIT。

[Retrospective entry] 交易更新 (12/6/2021)

1. 11/5/2021: 以 74.65 賣出 2000股 領展(823), 以 41 買入 3000股 新世界發展 (17)

2. 12/5/2021: 以 49.15 賣出 2000股 長江基建 (1038)

3. 18/5/2021: 以 74.8 賣出 2000股 領展 (823)

4. 2/6/2021: 以 24.75 買入 4000股 嘉里建設 (683),  74.5 買入 2000股 領展 (823)

5. 3/6/2021: 以 60.4 買入 1500股  長和 (1)

6. 8/6/2021: 以 26.35 賣出 4000股 嘉里建設 (683)

7. 10/6/2021: 以 76.6 賣出 2000股 領展 (823)

8. 11/6/2021: 以 42.5 賣出 3000股 新世界發展 (17)

投資回顧 (副題:領展仍然有100億空間舉債收購物業) (3/5/2021)

自疫情以來 hutchison capital 的投資策略作出了不少改變, 基本上由只買賣公用股收息股變成了一半資金投資公用收租股, 另一半則投資科技類別股份

現在 hutchison capital 的美股持股有:

1. MSFT 30股

2. GOOGL 3股

3. AMZN 2股

4. DLR (Digital Realty Trust) 30股

基本上頭3股份都是大力雲端業務的公司, 在疫情發生以來雲端服務的需求有增無減, 而這種業務又有要求客戶定期付費, 好像收租般的穩定現金流, 兼具高增長(每年至少30%, 至少近幾年都是如此) hutchison 認為美股中最為精華的部分就是這三間公司 (同樣是科技巨企, FB 的獨特性遠遠不及 Google, Microsoft) 故此先把資金投放到這裡。

Digital Realty 是 Data Center Reit, 基本上都是跟著這些科網巨企揾食, DLR 的賣點和 REIT 一樣是穩定派息, 稍微不同之處是它不像零售商場般受疫情影響, 資產特性更像寫字樓一類, 防守性高不過每年租金加幅較少, 買它的原因在於香港沒有這種公司 (除了新意網, 不過新意網息率太低)

港股方面還是老樣子, 資金都走到新經濟股份大炒特炒, 但老實說在hutchison 心目港股的科技企業中值得買的只有騰訊, 阿里以及京東, 其他股份質數麻麻, 與其在港股市場夾硬買一些質地不好的科技股份, 倒不如開一個美股戶口買10股8股 MSFT "宅袋", 至少坐股坐着 MSFT, GOOGL 之類也坐得更放心理。

港股最值錢的部分在於收息股。像中電領展這種家傳戶曉, 業務防守性高, 融資成本低, 又有長期增長兼增加派息的企業應該拿來做投資主力。而領展比起中電的防守力稍差, 増長力高一點。在中港地區疫情稍緩之際, 可能投資領展在一年半載的回報會比中電高一點。

副題想講領展, 領展的業務規模, 年租金收入等各位可以自行查看年報, hutchison 只想指出由領展在年初收購上海七寶廣場起, 我們可以估計到領展管理層相當看好內地零售復蘇, 領展目前負債約390 億港元, 在淨負債比率不超過 25% (領展自己制訂的負債比限制) 的情況下, 它還有100億空間舉債收購物業:

領展通常買入物業的租金收益率近 5%; 它自己的借貸成本 <3%, 在領展物業零自然增長的情況下做盡收購仍然可以增加每年 2億有多的淨租金收入。再加上領展在海外的物業租約本身已經鎖定租金增長, 內地物業租金增長又高 (接近每年10% 增長), 我對領展的前景仍然樂觀, 只要出手不算太貴(大約4%股息率附近) 應該是不錯的收息選擇。