1/4/2024: 增持 VEA ETF 75股@50.16
2024年4月1日 星期一
2024年3月26日 星期二
2024年3月24日 星期日
2024年2月14日 星期三
2024年1月26日 星期五
交易更新 (Retrospective entry)
29/12/2023: 賣出HKT-SS (6823) 6000股@9.23
26/01/2024: 賣出VOO 46 股@ 448.28, 買入VEA 435股 @47.49, 134股@47.45
簡評: 進一步減少港股比重, 現在剩下的港股只有長和(1), 新世界發展(17), 領展(823) 以及 HKBN (1310) ｡由於新世界發展(17)在派息方面在未來一段日子也不會回升, 我也沒有太大辦法, 基本上之前能夠以合理價格沽出的港股都已經沽出, 剩下的港股是屬於殘價的一類
1, 823 以及 1310都屬於派息類股份, 尤其是 823以及1310應該會受惠於未來美國減息, 可以多等一年半載再處理。至於長和系主要營運地點在歐洲, 我也沒有太大擔心, 現在最急需處理的是新世界(17) , 初步的想法是把它轉為負債比率較低, 以及市帳率同樣地低的地產股。暫時首選為鷹君(41)。
Hutchison 對於2024年的樓市看法仍然持負面看法。畢竟2023底新盤貨尾接近 2.3萬伙, 而今年各大發展商又會有一萬多伙新盤供應, 我相信能夠順利預售樓花的機會是屬於肯大手劈價至接近成本價的發展商。倘若個別發展商仍然以皇帝女唔憂嫁的態度賣樓, 最終只會賣唔出。至於樓價方面我又不算太悲觀, 畢竟香港有很多人要完置業夢, 我相信穩定向下一成左右。一二手成交額方面就視乎個別發展商以及業主的心態。
VEA 是另一隻由 Vanguard推出的低收費指數基金, 主要投資在成熟市場(非美國), management fee 只是0.05%一年。倘若認為美股太貴, 港股太廢, 我也認為VEA是一個不錯的入門級ETF作分散投資之用。
2023年12月26日 星期二
2023年結 (26/12/2023)
A. 股票分部
港股
1. 長和 (1) 1500股
2. 新世界發展(17) 3000股
3. 領展REIT (823) 2400股
4. 香港寬頻(1310) 10000股
5. 香港電訊-SS (6823) 6000股
美股
1. 標普ETF (VOO) 196股
B. 借貸-定存分部
港元定存 143萬元 (利率4-4.5%不等), 活期存款約20萬元
未還港元借貸:
Mox bank - 655000 元
Livi bank - 約75萬元
C. 海外投資
1. 50000英鎊定存 (4.8% 利率), 另加約500英鎊活期存款
2. 新加坡房託 sREIT: Capitaland commercial trust (C38U) 4000股
這半年的投資市場仍然充滿不明朗因素, 故此 hutchison capital 也沒有太大動作, 年內只是把剩下的美股AMZN 40股一併轉成 VOO。新加入的 SREIT是當初開立海外銀行户口以及投資戶口的新嘗試。其實新加坡的股市在成交量以及成交額還不如港股, 不過新加坡在REIT的發展可算是亞太區數一數二的。Hutchison 原本看上眼的還有楓樹產業管理的 Mapletree Panasia commercial trust (N21U), 不過暫時未有足夠資金, 所以先買了Capitaland 那隻REIT。
在商業地產而言 hutchison 認為新加坡未來數年的發展會較香港更好, 近年有不少企業都在新加坡設立辦事處或者亞太區總部, 而當地的新簽約的寫字樓租金都有接近一成升幅, 足以抵消加息的不利影響。而在眾多s-REITs當中C38U 以及 N21U是市值最大的兩隻, Capitaland 較集中新加坡, Mapletree則有三成左右的中港 exposure (主要是又一城), 其實兩隻都提供到約5%的股息率, 不算特別貴/特別便宜。如果想有“磚頭”揸手收息但又對港股有一定戒心的投資者可以把它們放入watchlist。
美股方面 hutchison 認為一隻VOO今年已經有近20%投資回報 (也填補了 hutchison近兩三年在港股的投資損失), 未來會繼續用餘錢增持VOO。有時候身為散戶的我們也要接受自己眼光並不一定很好, 所以把主力放入指數基金有助減低投資組合的波動以及持股的心理壓力, 買得大坐得長才能夠讓投資改善生活。
至於港股倉方面領展和HKT-SS 我是不擔心的, 在美國暫停加息以來它們亦回升不少, 如果升回買入價我亦不介意繼續持有/沽出獲利。長和在派息上尚算穩定, 就當是一隻歐洲收息股繼續持有, 當然不排除換成長江基建等同系的歐洲收入為主股票。
最麻煩嘅股票就係HKBN以及新世界發展, 兩者都因利息支出沉重而削減派息, 但兩者的股價已經暴跌不少, 在如此低位沽出又略嫌不妥。我相信HKBN的營收比較穩定, 而且它是基金股東持有, 只要未來一兩年開始減息又或者有財團洽購應該有沽售機會。新世界發展的困難就比較大, 觀乎近年的地產市道 (請瀏覽我上一篇文章) , 新世界發展在2024年要賣樓減債的難道不少 (主要推出的樓盤在啟德, 黃竹坑以及北角皇都戲院重建), 新世界發展的未來仍需要依靠大股東周大福企業再推動下一輪企業重組, 但近期新世界的管理層好象有不少人事變動, 所以未來仍然是禍福難測。我認為周企目前的最逼切任務為推動富通保險上市, 以及利用新創建低負債比率的特性, 先從新創建派特別股息補充周企之前向新世界發展收購新創建的資金缺口, 再考慮是否把K11分拆或者效法九倉一般把中港業務分開。Hutchison 認為把中港業務分開其實是不錯的方案, 因為新世界發展業務繁集, 倘若把業務分拆有助減少折讓 (另一點就是有利於日後私有化或者增持減持, 對大股東而言百利而無一害)。
暫時想到的就是這些, 如果有其他想法分享會另外寫一篇文章 :)
2023年8月8日 星期二
對於地產股以及樓市的最新看法 (8/8/2023)
近日有很多媒體報導樓市下行的消息, 除了有不少內房有債務問題, 很多香港大發展商都有大動作令人深思。Hutchison Capital 這個 blog 原本係主力投資本地地產股的, 所以我都想出一篇文章去講講我對香港房地產既看法。
P.S. 有睇開小弟文章既讀者都知道我會睇好多年報同埋間公司既 IR powerpoint, 由於本文篇幅較長, 冇cap圖既公司業績請自行瀏覽相關公司網頁。
A. 商業地產
首先想用小小篇幅寫本地商業房地產, 我既 general impression 係寫字樓超差, 零售方面民生比較好而高端比較差。近期既數據顯示左很多公司沒有續租寫字樓, 而大業主亦搵唔到高質素租客。所以寫字樓的租金水平以及出租率都有下降趨勢。(可以參考太古地產[1972]的季度營運數據, 九倉置業[1997] 的中期業績等等) 相反的是零售市道隨著防疫措施解除有一定改善, 我的意思並非指生意好做, 只是比之前 20-22呢段時間有改善。而低端/民生方面的零售租金開始有溫和正增長。(請參考領展[823] 以及置富REIT[778]最近的報告)
所以在商業地產方面其實只有民生類零售仍然算相對穩陣既選擇。Hutchison 唔想講太多國際政治乜乜物物既野, 數字唔會講大話, 三年疫情之後係有唔少公司結束了自己既生意/ 結束了在香港的分部。所以收租股既投資價值係有一定程度影響。如果要買, 我會比較喜歡 778/ 823 這類民生地產類的公司, 在對沖生活成本方面應該會做得好一點。
B. 住宅房地產市場 (戲肉來了^^)
套用主席的說法, 香港房地產市場在23年上半年終於, 在經過20年既漫長升浪, 進入左"房住不炒"既新時代。
又或者咁講, 我唔係覺得樓市一定會大跌6, 7 成之類, 而係而家買樓好可能係會揸着層樓十年八年都唔升。(其他都好大件事, 如果真係揸着層樓十年八年都唔升)
咁點解我會咁睇? 首先我想 illustrate 番點解正常人係香港住要買樓, i.e. 買樓 vs 租樓既好處。
至少係自 Hutchison 懂事以來, 香港既利率環境相對低, 樓價跟通脹升, 租金亦有溫和增長。
假設一個家庭要住在一個 800萬的單位, 有240萬cash, 而家有 2個 option (1. 租樓 vs. 2. 買樓), 其他既parameters 如下:
1. 買樓用70%按揭, 30年, 2.5%利率
2. 租金回報率 2.5%
3. 香港通脹4%, 樓價以及租金升跌幅跟通脹
4. 投資回報(買股票/債券/bitcoin/REITs etc.) 6%
買樓每月供款額 = 22,127 (還本10641, 還息11667) (我用中原按揭計算機入左一次)
租樓每月開支 = 8000000 x 2.5% /12 = 16667
其實你會見到買樓每個月既開銷比較低, 因為只有利息(11667)係真正開支, 還本的部分會計番入Equity 一邊。而再加上樓價的每年ard 4%升幅 = 8000000 x 4% = HKD320000。 換算番如果用同樣 240萬 cash, 32/240 = 13.3%。大家買過股票都知道每年賺一成都唔係易, 何況講緊係持續5年至10年既增長?
我相信我俾既例子唔算極端, 但由呢個例子可以睇到買樓既好處: 可以做到相對低息(當然而家加左息)大額貸款, 只要樓宇穩定升值, 幾年之後就會有 considerable 既 capital gain。請注意, 我講既係 capital gain。Capital gain 既意思係帳面增值, 而 capital gain 要 realize 左先會變 cash, i.e. 層樓要升左之後要賣得出, 先有呢個大額收益。
另一點係"買樓自住"同"買樓投資"係同一件事黎, 因為買樓自住其實可以理解為買層樓租俾自己, 自住同出租惟一唔同係按揭成數可以做多dd同埋供樓利息可以扣少少稅咁解。所以我唔認同有人講買黎自住就唔需要理會外圍市況。因為即使係自住都會有各種需要 (e.g. 子女出生, 升學, 自己退休 etc.) 而需要 cash out 層樓 +/- 換樓。換句話講你買樓自住都要 ensure 1. 層樓 hold 5-10 年會升, 2. 息口相對低, 3. 隨時賣得出。
而家呢個市況就好麻煩...
(睇圖時間)
首先想讚賞恆基向是它的ppt 解說做得很好, 因為它有不少地皮是重建以及農地轉換, 地價以及建築成本方面其實我們很難估計, 但經它 disclose 之後我地大約掌握到建築成本大約在 5000-6000之間, 舊樓重建相對高一點點(因為要拆樓)。
而發展商賣樓的成本基本上 = 地價 + 建築成本 + 利息開支
近一年半載令人擔心的有幾件事
1. 有很多地皮流標/ 低價成交
2. 大部分發展商(長實/ 信置除外) 負債徧高
3. 一手樓去貨緩慢/ 貨尾積壓較多
而這3件事如果處理不當又會惡性循環的 (即是 3 --> 2 --> 1 咁)
當然, 長實永遠在睇市方面都先人一步, 近期它準備全數推售親海駅所有分層單位, 均價大約15000psf, 所謂的"深水炸彈", 它有條件咁做既原因係它的成本相對低 (5200 補地價+ 精進建築 + 相對低利息開支, 我估計大約11000-12000左右)。但是其他發展商前幾年高位買入不少地皮 (i.e. 啟德), 在現在的市況下劈價賣樓又可能蝕錢, hold到變現樓利息開支又貴, 上車/ 會買樓既人又比以前少左一部分 (畢竟我們必須承認有移民潮, 而移民的人較多是收入相對高, 有潛力上車既人), 可謂進退失據。
而大部分發展商現在做既係 cut capex, 減少資本開支, i.e. 投地保守d/ 夾份投/ 索性唔投。但政府又要跑數(畢竟賣地係重要財政收入), 結果好多時就被迫低價批出, 如果就... 請看下圖
https://hk.news.yahoo.com/遠低預期-長實87億奪啟德商住地-每呎僅6138元-重返8年前-202952003.html
市場上只有長實以及信置可以有能力相對大手投地, 但信置近年在香港相對保守, 反而把不少錢調回新加坡和姊妹公司遠東機構 (Far East Organization) 投地 (好似係牛車水...)。而長實出左名緊手, 投地價錢又相對低... 跟著又相對低價賣樓... 其他發展商周轉慢又更加唔敢投地如是者 loop loop loop
始終係一手樓現樓多, 庫存多, 地價又低, 在未來一個地產周期住宅樓宇要每年升3-4%其實絕對不易, 二手市場要振興亦難上加難, 買樓而言, 一定要揀租務市場很旺, 未來5-6年可以穩定加租, 出手呎價不可以高, lumpsum 又不可以大 (確保有下手買家)... 其實真係好少樓可以做到。而買樓的根本假設 break down (即樓價每年穩定跟通脹升 + 息口相對低 + 可以cash out) 又會令人減少買樓既意欲。
要扭轉呢個 vicious cycle 並不容易, 雖然我並不是中原施老闆的 fans, 但我同意而家係時候要檢討額外印花稅等等措施, 因為樓市在通關之後始終沒有太大起色, 長此下去對政府公共財政構成危險。
至於地產發展股而言, 其實成個 sector 未來 5-6年都沒有投資價值, 除了長實/ 信置相對好一點。
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