新世界發展全年業績 (30/9/2019)

承上篇文章談及新創建 (659), 今次我們繼續討論新世界發展:
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1. 新世界發展重注內地, 未來物業銷售將以內地為主力:
即使6月出現反逃犯條例示威, 新世界在內地仍然大舉投資, 取得了不少大型項目。
新世界自18年6月已經先後在華南地區, 華東地區連下四城, 大幅增加其內地土地儲備:

這四幅土地分別位於廣州長隆, 増城, 寧波以及杭州, 總地價達: 47.8 + 40 + 97.9 + 34 = 219.7億元人民幣, 總樓面面積達到10,000,000平方呎以上。以地段而言, 除了寧波一地較遜色以外 (由母企周大福手上收購), 全部都屬於一線/準一線城市地段 (註: 杭州, 武漢, 成都等地經濟發展相當強勁, 愈來愈多港資地產商如九倉, 恆隆, 嘉里, 太地等參與投資商業地產項目)。雖然在香港一幅土地動軛以過百億元計算, 但新世界在一年間擲200億人民幣買地不是一個小數目, 此舉反映了新世界對其內地投資充滿信心 (杭州以及増城地皮在6月之後從公開競拍中奪得)。

但這樣是否合理? 自6月示威以來官媒亦有炮轟港資地產商囤地等等, 新世界當然也是地產霸權之一, 按道理在政治局面不明朗的情況下, 減少投資増加現金才是正理, hutchison 仍然想不通。

不過請大家繼續看下面數點, 因為新世界在香港以及新創建的動作可以帶來一點啟示, 新世界在內地奪地的動作不一定是大幅加碼投資內地, 反而是收入結構的進一步改變......

2. 新世界發展原本相當倚重香港物業銷售, 但它將會逐步減少賣樓業務

所謂的減少並不是好像長實一樣撤資式的淡出一手物業市場。而是香港住宅用地稀缺, 透過公開拍賣根本難以保證每年可以買到足夠的"麵粉"起樓; 而在農地轉換方面也需時甚久, 又有很多政治風險因素阻礙發展, 由此可見農地轉換也不是穩定供應; 舊樓重建一樣需時甚久, 雖然新世界有老朋友恆地(12)可以合作, 但很多舊樓重建項目的GFA 只有十萬呎, 二十萬呎不等, 究竟每年要開賣多少項目才能支撐得到每年一百億元, 二百億元的銷售目標?

新世界在港島的土儲只能靠舊樓重建, 故此自北角柏蔚山之後應該不會再有大型項目。九龍方面則有長沙灣兩幅商業用地 (接近1,000,000平方呎), 啟德財團的應佔土地(只有360,000平方呎) 以及若干小項目。新界的220萬呎地皮應該是大圍站項目, 明年會開售。如此推算, 新世界發展的物業發展地皮在兩至三年之後很可能"乾塘", 如果新世界發展打算未來五至十年以內地物業銷售去補足香港物業銷售就足以解䆁為甚麼在內地大量買地。

3. 香港物業分部未來將以投資物業為核心業務:

這個部分的觀點已在舊blog之中討論過, 自 Victoria Dockside 全面落成開始, 新世界發展的租金收入將會大幅增加, 約50萬呎的北角寫字樓K11 ATELIER KING'S ROAD 明年起租戶入伙, 之後的長沙灣寫字樓 (約100萬呎), 啟德體育園零售項目營運合約(約60萬呎) 以及航天城 SKYCITY (約370萬呎) 將會進一步提升新世界的租金收入。相信五年之後的新世界發展的香港物業租金年收入至少有50-60億元。

新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.com/2018/05/452018.html

展望未來數年, 新世界的主要盈利將會來自

1. 香港租金收入

2. 內地物業發展盈利

3. 新創建股息

4. 內地租金收入

5. 香港物業發展盈利 (相對不穩定)

新世界發展的收入結構改革仍在持續進行, 至於投資價值方面仍要視乎香港示威局勢以及政府有否打算"鬥地主"。

新創建全年業績 (28/9/2019)

作為新創建的忠實小股東, hutchison 再忙也會寫寫對它最新業績的看法。文章先講新創建 (659), 下篇講新世界發展(17)
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新創建全年業績重點:

1. 業績比預期更差: 在今年人民幤貶值破7, 再加上新創建出售北京首都機場(694)股權的狀況下, 已經預期公路業務和航空業務有所衰退, 不過hutchison 始料不及的是交通業務(即城巴新巴新渡輪) 由盈𨍭虧, 以及設施管理業務業績急速惡化 (18YR -73.1M --> 19YR -393.4M), 相信這和會展中心經營狀況轉差, 以及港怡醫院仍未扭虧為盈有關

2. 新創建明年負債比率將會大升/"長江基建化"; 但新項目可望帶來盈利:
價值約215億港元富通保險收購將在今年完成, 再加上今年7月以51.9億收購湖南省長瀏公速公路股權, 故此新創建需要大量融資。

根據業績公告, 新創建至今已經發行13億美元的永續債券(息率5.75%), 再加上6.5億美元息率4.25%票據, 也出售了價值約3億美元的非核心資產(餘下的694股權, 天津碼頭等少數權益)。13+3+6.5= 22.5億美元, 大約是175億港元左右, 故此新創建在未來仍然需要籌集約10億美元的資金應付收購。

但是保險, 公路項目眾所周知都是一些現金回報率很高的項目。由此看來, 新創建意圖透過發債, 銀行貸款, 清理低回率的非核心資產等方式籌集資本收購一些"現金牛"項目, 由於新創建的資金成本相對低, 所以"食息差"有利可圖。基本上新創建的手段和長江基建越來越相似了。

但作為忠實小股東的hutchison 希望指出一點: 長江基建本身有不少借貸都用英鎊/歐羅去控制匯率波動風險, 新創建要走長建的路子, 也應該嘗試發行熊貓債(即人民幤債券)。九倉以及恆隆這兩間在內地擁有龐大投資的公司也有相關的票據發行。故此新創建也應該設立類似票據計劃。

3. 所謂重新劃分業務不用太過着意, 變幻原是永恆: 新創建管理層在管理資產方面和 hutchison 一樣都是相當積極和"花心"的, 基本上所謂的核心業務隔兩三年又有大變, 和 hutchison的股票倉一樣都是每隔一陣子就會面目全非 :0) 但請對他們的眼光有信心, 新創建管理層的核心信念就是把資金投放到回報穩定, 資本密集的項目, 並在項目呈現衰退跡象之時及早換馬。如果沒有估計錯誤, hutchison 認為在不久將來新創建會出售廈門港少數股權, 一些煤電資產以及重慶德潤環境股權; 至於交通業務方面比較政治敏感, 在尋找買家方面要一定時間。

4. 協興建築在未來數年將會負責太古坊二期, "嬴谷輸縮"啟德體育園, 入境處大樓等大型項目, 業績必定可以穩步增長, 為新創建旗下的一支定海神針。

對長實集團(1113)收購 Greene King的看法 / 香港前景看法

在香港動盪不安, 英國脫歐陰霾之下長實又再出手進行收購。

是次出手目標為 Greene King, 一間擁有大量自置物業的啤酒廠以及餐廳酒吧營運商。
首先要 clarify 的一點是長實所付的代價並不止坊間所指的 27億英鎊/ 252億港元, 這只是收購 Greene King 股票的代價 (Greene King 是倫敦交易所上市公司), 計及 Greene King 的淨負債 19.5億英鎊, 整個交易連負債價值 46.5億英鎊。46.5 x 9.63 = 448億港元, 相對於目前長實集團的股東權益 3320億而言, 448/3320 = 13.5%, 可以說是一宗重大交易。

不過 hutchison 對這宗交易的看法麻麻, 原因是回報率沒有想像中高。

從上圖所見, Greene King 的自由現金流約為1.9億英鎊, 1.9/ 46.5 = 4.08%, 派盡也只是4厘息, 又沒有大增長, 基本上我們可以當作長實買入約值450億港元的英國物業。

在英國房地產市場投入大量資金但英國投資前景又不算樂觀... hutchison 只想到兩點:

1. 中港投資前景比起英國更不樂觀 --> 相信香港的情況不用花費篇幅說明, 長實在可見將來都不會大舉投地

2. 長實有大量閒置現金 (Idle cash):

在今年六月底長實已經有612億現金, 下半年又有400億物業入帳(主要是海之戀項目), 如果沒有新投資項目/沒有投地, 再過半年長實將會轉為和信置一樣的浄現金公司。長期處於淨現金狀況對於上市公司不是好事, 因為這意味着公司沒有良好的投資項目。在目前美國將近進入減息周期的狀況之下, 長實亦被迫選擇一些相對安全, 又有穩定回報的項目進行投資。對於英國人而言, 酒吧基本上和香港的大家樂大快活一樣有民生需求。故此長實今次買入了英國版大家樂頂住先, 至於債務方面毋須擔心, 在長和系持續出售中港發展物業的大趨勢下, 資金方面不成問題。

反而我擔心的是自上次APA收購失敗之後長和系很難再收購公共事業項目, 如今長實把收購的Scope 放寬是一件好事, 希望未來長實每年都可以有一宗價值約200億元的項目收購 (即便是和長和的系內交易也可以接受, 可以讓長和減債), 這可以讓長實在低負債的情況下經常性收入持續增長。

在目前為止長實的經常性利潤已經接近每年160億港元, 收購 Greene King 之後會增加至180億港元左右。

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對於香港目前的問題, 有幾多人真心相信官方的"止暴制亂" 以及林鄭的"對話平台"有助平息紛爭? 一方面要止暴制亂, 但另一邊廂大搞白色恐怖, 要求國泰辭退涉及犯事機師及地勤人員我沒有異議, 但在個人facebook 帳戶發表言論也要解僱就不能接受。因為這意味著只要我在任何和中國有生意往來的公司工作, 我的一言一行(非工作時間, 在工作時間固然要受公司守則約束)也需要接受政治審查。如果一有反中言論出現就要被炒, 我相信在三十歲以下的香港人有90%也會失業 :0)  而失業又或者剝奪年輕人的Career Path 又反過來會把他們推向更反政府, 更徧激的一面, 也就是連登所說的"攬炒/ 焦土"。

如果政府不想"攬炒/ 焦土", 又想盡快平息騷亂, 那就應該釋出善意, 至少成立獨立調查委員會調查事件, 不單只是調查警方過份使用武力, 而是深入調查事件起因, 避免暴力衝突再次發生。當然獨立調查委員會也要林鄭好好解釋為什麼要當初堅持不撒回, 玩足三個月之後又跪低撒回。如果有實際原因導致她不能夠撤回草案, 她應該解說清楚為什麼不能夠撒回並企硬立場。如果撤回一詞並沒有重要性, 則應該早早應承示威者訴求以息民憤。真正影響管治權威並非在於說撤回/ 不撤回, 而是林鄭政府反覆無常, 欺善怕惡的態度。原來和平遊行示威不能夠表達訴求/ 訴求被無視; 每次都是發生暴力事件之後政府才讓步。hutchison 在政治取態方面偏向保守, 也討厭暴力, 但林鄭政府的討厭嘴面令我理解為何勇武派得到不少市民同情[註1]。

最後我希望以米高嘉道理的說話作結。"我多次說過，年青人是香港的未來。我們不可讓年輕一代活在無助和絕望當中。要重建社會互信，為新生代重燃希望，我們每一個人都責無旁貸。"[註2]

1. 沙田新城市廣場市民為黑衣人歸來而歡呼

https://www.youtube.com/watch?v=77xWR0agV2I

2. 米高嘉道理公開信相關報道:

https://www.hkcnews.com/article/23163/%E7%B1%B3%E9%AB%98%E5%98%89%E9%81%93%E7%90%86michael_kadoorie-%E9%80%83%E7%8A%AF%E6%A2%9D%E4%BE%8B-%E5%B9%B4%E8%BC%95%E4%BA%BA-23165/%E5%8F%8D%E9%80%81%E4%B8%AD