2019年9月29日 星期日

新世界發展全年業績 (30/9/2019)

承上篇文章談及新創建 (659), 今次我們繼續討論新世界發展:
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1. 新世界發展重注內地, 未來物業銷售將以內地為主力:
即使6月出現反逃犯條例示威, 新世界在內地仍然大舉投資, 取得了不少大型項目。
新世界自18年6月已經先後在華南地區, 華東地區連下四城, 大幅增加其內地土地儲備:



這四幅土地分別位於廣州長隆, 増城, 寧波以及杭州, 總地價達: 47.8 + 40 + 97.9 + 34 = 219.7億元人民幣, 總樓面面積達到10,000,000平方呎以上。以地段而言, 除了寧波一地較遜色以外 (由母企周大福手上收購), 全部都屬於一線/準一線城市地段 (註: 杭州, 武漢, 成都等地經濟發展相當強勁, 愈來愈多港資地產商如九倉, 恆隆, 嘉里, 太地等參與投資商業地產項目)。雖然在香港一幅土地動軛以過百億元計算, 但新世界在一年間擲200億人民幣買地不是一個小數目, 此舉反映了新世界對其內地投資充滿信心 (杭州以及増城地皮在6月之後從公開競拍中奪得)。

但這樣是否合理? 自6月示威以來官媒亦有炮轟港資地產商囤地等等, 新世界當然也是地產霸權之一, 按道理在政治局面不明朗的情況下, 減少投資増加現金才是正理, hutchison 仍然想不通。

不過請大家繼續看下面數點, 因為新世界在香港以及新創建的動作可以帶來一點啟示, 新世界在內地奪地的動作不一定是大幅加碼投資內地, 反而是收入結構的進一步改變......

2. 新世界發展原本相當倚重香港物業銷售, 但它將會逐步減少賣樓業務
所謂的減少並不是好像長實一樣撤資式的淡出一手物業市場。而是香港住宅用地稀缺, 透過公開拍賣根本難以保證每年可以買到足夠的"麵粉"起樓; 而在農地轉換方面也需時甚久, 又有很多政治風險因素阻礙發展, 由此可見農地轉換也不是穩定供應; 舊樓重建一樣需時甚久, 雖然新世界有老朋友恆地(12)可以合作, 但很多舊樓重建項目的GFA 只有十萬呎, 二十萬呎不等, 究竟每年要開賣多少項目才能支撐得到每年一百億元, 二百億元的銷售目標?

新世界在港島的土儲只能靠舊樓重建, 故此自北角柏蔚山之後應該不會再有大型項目。九龍方面則有長沙灣兩幅商業用地 (接近1,000,000平方呎), 啟德財團的應佔土地(只有360,000平方呎) 以及若干小項目。新界的220萬呎地皮應該是大圍站項目, 明年會開售。如此推算, 新世界發展的物業發展地皮在兩至三年之後很可能"乾塘", 如果新世界發展打算未來五至十年以內地物業銷售去補足香港物業銷售就足以解䆁為甚麼在內地大量買地。

3. 香港物業分部未來將以投資物業為核心業務:
這個部分的觀點已在舊blog之中討論過, 自 Victoria Dockside 全面落成開始, 新世界發展的租金收入將會大幅增加, 約50萬呎的北角寫字樓K11 ATELIER KING'S ROAD 明年起租戶入伙, 之後的長沙灣寫字樓 (約100萬呎), 啟德體育園零售項目營運合約(約60萬呎) 以及航天城 SKYCITY (約370萬呎) 將會進一步提升新世界的租金收入。相信五年之後的新世界發展的香港物業租金年收入至少有50-60億元。

新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.com/2018/05/452018.html

展望未來數年, 新世界的主要盈利將會來自
1. 香港租金收入
2. 內地物業發展盈利
3. 新創建股息
4. 內地租金收入
5. 香港物業發展盈利 (相對不穩定)

新世界發展的收入結構改革仍在持續進行, 至於投資價值方面仍要視乎香港示威局勢以及政府有否打算"鬥地主"。



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