[長文] 新世界發展重組予人驚喜 (3/5/2020)

新世界發展長期以來都是四大地產商中折讓最大的一家, 原因不必多說, 有一定股齡的股友必定知道。但自第三代執掌門戶以來一直積極推動新世界發展重組, 很多動作都令人喜出望外。

今次主要想講三件事,
1. 新世界上半年業績以及展望
2. 出售非核心物業
3. 合股

關於業績方面由於新世界發展本身的收入結構倚重賣樓, 盈利會因為入帳等時間問題而有一定波動。值得一提的是淨負債比升至 42.2% 偏高的水平, 這是因為新創建收購 FT Life 富通保險, 以及去年下半年在大陸投得幾個大項目所致。當中原因已經在前文講述:

新世界發展全年業績 (30/9/2019) https://hutchisoncapital2016.blogspot.com/2019/09/3092019.html

至於負債徧高, 投資者會擔心供股的問題, 畢竟新世界早年試過多次供股。不過hutchison 可以頗肯定第三代不會, 應該説是他不需要用這個方法為新世界集資。

管理層已經表示所有本財政年度的再融資已經完成, 亦有其口頭承諾不供股。不過, 即使他不口頭承諾也不需要擔心, 新世界截至 2月底手握 630億港元現金再加 310港元信貸額度, 流動性仍然相當充足毋需集資。

另外有某些地方很少股評人提及的 hutchison 亦想分享一下。

以上是在經濟通網頁看到的派息紀錄, 近年新世界發展已經取消以股代息, 集團整個方向是傾向縮減股本而非増發股本。

買股票很應該自己多看資料做做功課, 我把新世界發展最近的資產負債表截了一部分出來給大家看, 你看見永續資本證券一行由 6/2019 的約210億増至 300億嗎? 

永續資本證券基本上是一種債務, 例如我為 Hutchison Capital 籌錢投資, 發行 100億永續債, 年息 5%先算。一般債券通常有到期日/ 發行年期, 公司定期向債券持有人支付利息, 只要到了到期日公司亦需要償還本金。永續債之所以 "永續" 是它們沒有到期日, 只要公司能夠定期支付利息就可以了, 例如當 Hutchison Capital 發行 100億永續債, 年息 5%, 只要 Hutchison Capital 每年可以支付 5億利息果 100億就可以借到世界未日永遠唔使還。一般而言以風險計, 永續債性質似股本多於債券, 所以永續債計入權益一面。自第三代管理層上任以來一直有用永續債為公司集資, 由於量化寬鬆關係很多資產收益率低, 用股票集資其實對於企業大股東並不吸引。

我地可以再睇多d年報...

基本上你可以睇到新世界及新創建於半年內發行了三單美元永續債(合共接近90億), 以及發行一些新債券取代舊債。另外一點就是這些永續債息率頗低, 5.75%, 6.25%, 是相當低的數字。新世界發展如果要發行新股票, 你看現價股息率都已經 5.57%, 又要攤薄權益。在擁有低成本融資工具的情況之下沒有人會這樣印股票。更何況供股大股東也要拿出百億計資金, 當然周大福企業有錢, 但今時今日有錢人通常有好多私人投資可以搞 e.g. 搞創投基金, 買海外寫字樓收租, 買外國基建資產 etc. 無端要擺錢落一隻已經屬於自己的股票並不合理。

所以, 新世界發展回購, 以及合股(其實也是回購)。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0422/2020042201369_c.pdf

這條link 可以看見新世界在整個股災頻頻回購, 把股數由約102.2億減至約101.6億, 正在慢慢削減股本。

接著就嫌在市場回購太慢, 搞了個四合一出來。

基本上甚麼四合一只是煙幕, 新世界發展想以市價收起 <4000股的小股東股票加速回購進程而已。基本上公司方面仍然是搞回購, 不過小股東最好買夠 4000股, 始終在這個時候被"落車"不是一個好時間 (相信這樣不用詳細解釋, 股災之後就算不買股票也不應該低價賣)

花了比較長時間講合股, 最後想講番業績以及非核心物業的看法。

除了看負債以外, 比較重要的是看自 Victoria Dockside 落成以外租金收入的増長。

基本上香港租金收入增長由 Victoria Dockside (新世界中心重建帶動), 進展合乎預期。亦毋需多言。反而下一幅圖值得講:

近年新世界發展正大力催谷經常性收入, 單計香港已經有超過 600萬呎在建投資物業, 

新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.com/2018/05/452018.html

在舊blog時 hutchison 估計這些物業落成之後至少有50-60億租金收入, 看來不止於此, 只計今年上半年已經 21億有多, 全年(疫情關係保守估計) 至少都有 40億。現在的在建投資物業能夠帶來的收益可能遠比我想像中多。

既然未來有一個可預見的租金收入增長路線圖, 下一步就是清走非核心物業。

MTR 德福二期 50%, PopCorn 2 30% 作價30億。這算便宜的價錢嗎? 畢竟疫情沽貨, 新世界會否平賣自己的物業?

故此 hutchison 也翻查一下 MTR年報看看這兩物業的面積:

大約是 19057x10x 50% + 8456x10x30% = 12萬平方呎左右, 30億/ 12萬呎, 每呎作價兩萬多應該沒有平賣, 當然 MTR商場的地段也是相當好。新世界發展在不會影響自己租金收入增長計劃下賣樓(尤其是自己沒有管理權的項目)充實現金也是好事。

而 hutchison 亦估計東涌東薈城項目也會在將來賣回太古地產, 始終新世界在離島已經有 SKYCITY 航天城。

最後一點就是希望點算一下讀者人數, 因為 hutchison 已經沒有出文一段長時間, 始終寫文要把自己讀過的東西用文字及圖表 present 出來 (是一件花氣力的事), 寫完之後總想知道讀者能否明白我的想法。希望大家看完文章之後可以留言討論(當作是小小支持吧^_^), 否則沒有太大動力找題材來寫。