港鐡物業優質但太貴 (7/5/2020)

很高興在上篇文章出街之後都有不少網友留言, 始終寫文章最想知道有人睇, 有人睇就絕對不介意繼續寫haha, 不過出文方面未必做到如 joseph 兄所想的每個月一篇了。可能有長假期就一次過出多幾篇, 之後冬眠幾個月 :p。

至於有其他網友想討論多一點買賣新世界, 新創建的策略, 恕我不能夠給予太多意見, 主要原因是近一兩年主力買港資價值股的回報不見得好, 我自己都滿手蟹貨就無謂多俾意見。但是玩價值股收息股的方法都係睇年報睇股息紀錄, 股價平就買一點這樣子, 並沒有太多額外秘技可以分享。

其實之前有考慮過把港股清倉把資金轉移至美股, 但考慮到自己仍然會在香港生活一段長時間, 我認為投資一些和本地民生相關的股票會比較合適(主要希望投資回報能夠更上香港生活水平, 不求大增長), 至少我手上的大部分公司都係一些衣食住行類別 (基本是住和食, 因為大部分是地產股)。所以在投資策略方面 hutchison capital暫時維持這樣的香港公司組合。

今期開港鐡, 之前見到牛腩河兄兩篇有關港鐡的文章, 我又手癮起想寫寫 :)

買入港鐵 https://wisdominvesting.blogspot.com/2020/05/blog-post_4.html

港鐵派息 https://wisdominvesting.blogspot.com/2020/05/blog-post_6.html

基本上牛兄的分析相當準確, 買港鐡就是買港鐡車站的車站商舖以及 MTR Malls 。由於這些物業資產鄰近地鐵站 (甚至在地鐵站內), 人流方面不用擔心, 出租率和租金收入亦有一定保證。但是港鐵的唯一缺點是增長力一定不強 (收租物業資產向來是防守性資產多於增長型) 又估值貴。原本沒有增長或者每年 3-4% 増長也不要緊, 但估值太貴就有點難搞。

我們又來睇相時間:

以上這兩幅圖基本上已經概括港鐵業績, Station Commercial 就是車站舖位, 右邊就是港鐡的商場物業。其他甚麼車費收入或者內地業務國際業務基本佔經常性盈利少於每年十億, 業務利潤方面又時好時壞, 所以都是靠不住。至於住宅發展的利潤一般而言非經常性收入, 用作未來發展新路線的儲備, 不用作派息, 所以要預測派息只需要睇 Station commercial 以及 Property Rental 兩頁。

去年下半年受社會運動影響租金已經下調, 今年租金也不見得會好, 所以我用去年下半年的租金收入估計今年全年租金收入:

(32.44 + 25.02) x 2 = 114.9億

當然這些租金收入並非 100% 是純利(要扣除物業管理費用) , 為容易計算我們選用 EBITDA 代替租金純利: 根據去年業績公告, 車站商務 EBITDA margin 90%; 商場物業 EBITDA margin 83%

今年港鐵租金純利大概就是 32.44 x 90% x 2 + 25.02 x 83% x 2 = 99.92億

派息方面港鐡現在的發行股本為 61.58億, 2019年每股股息為 1.23, 2019年派發股息為 61.58 x 1.23 = 75.74億

港鐡現在市值 2600億, 現價股息率 2.88%

當派息率已經達到 75% 其實很難再增加, 因為大部分管理層都不希望在自己任內減派息, 但姑且當港鐡派盡 100% 物業純利:

99.92/ 2600 x 100% = 3.84% 股息率, 99.92/61.58 = 每股1.62

即使港鐵派盡都只有 3.84%, 老實而言不算太吸引。

反而最大的賣點是港鐡未來數年的零售組合會增加 49%, 三年之後的租金水平 hutchison 沒有方法預計, 但假設這三個商場的租金水平和現有商場接近, 我估計港鐡的租金純利會増加 20-25億左右, 攤開幾年睇就是每年中單位數的 inorganic growth。

當然我不認為港鐵未來前景很差, 但港鐡未來數年派息很可能是 1.26, 1.30, 1.34 這樣緩慢增長, 穩陣但股息不吸引, 對於想投資港鐵的朋友而言我的建議是值得買但千萬不要太貴買。