Hutchison 認為這次領展供股對公司長遠發展有利, 只是短期而言DPU下跌對不跟供的小股東有不利影響而已。
我們可以先看看領展的 powerpoint (詳細資料請自己去 IR/ hkexnews 睇公告)
雖然領展在公告指出大約一半還債一半用來尋找收購機會, 不過以領展管理層歷來的作風都係講一套做一套, 根本信唔過亦唔使信到十足十。 Hutchison 這樣講並不是帶貶意的。因為商業世界好多時市場變化莫測, 好多成功的商人/ 管理層都經常講野唔算數既。長和系李氏家族夠成日話" 呢一分鐘冇重組計劃, 我地長期投資香港唔會撒資", 結果就是下一分鐘就搞下重組合併, 收購歐洲資產咁lol 買得股票就要相信管理層為公司為股東謀福利。畢竟王國龍帶領左領展十幾年, 由專注香港, 到進入中國市場, 以至開拓海外市場佢一直在 DPU 增長上都交到功課。雖然 hutchison 唔同意今次供股, 但亦唔應該否認佢之前的功績。
Well, 咁今次供股都幾明顯係因為買新加坡 Jurong point 單野high 大左計錯數啦
https://hk.news.yahoo.com/積極拓展-歷來最大規模收購-領展首攻星洲-125億買商場-203030018.html
"近年積極拓展海外市場的領展房地產投資信託基金(823)，昨收市後公布首度進軍新加坡，擬斥21.61億新加坡元(約124.9億港元)向Mercatus Co-operative Limited(Mercatus)收購當地兩個市郊零售資產項目，行政總裁王國龍更稱，是集團歷來最大規模收購計劃，冀藉此加強區內拓展業務的能力。
兩個項目分別為裕廊坊(Jurong Point)及Swing By@Thomson Plaza，並已接近全部租出，截至今年10月年度化淨物業收入1.06億坡元，入門收益率4.9%。另外，領展同時與Mercatus就零售商場宏茂橋城(AMK Hub)簽訂10年資產及物業管理服務協議，該商場未來續由Mercatus持有，並將轉由領展負責管理。"
兩個項目分別為裕廊坊(Jurong Point)及Swing By@Thomson Plaza，並已接近全部租出，截至今年10月年度化淨物業收入1.06億坡元，入門收益率4.9%。另外，領展同時與Mercatus就零售商場宏茂橋城(AMK Hub)簽訂10年資產及物業管理服務協議，該商場未來續由Mercatus持有，並將轉由領展負責管理。"
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積極拓展｜歷來最大規模收購 領展首攻星洲 125億買商場
無計劃股本融資 負債比率升至27.1%
王國龍續指，扣除融資成本後，預期對派息有輕微正面貢獻。今次收購部分資金會來自內部現金資源及債務融資，並無計劃以股本方式融資。交易完成後，領展債務對資產總值比率將由 23.2%升至 27.1%。
王國龍續指，扣除融資成本後，預期對派息有輕微正面貢獻。今次收購部分資金會來自內部現金資源及債務融資，並無計劃以股本方式融資。交易完成後，領展債務對資產總值比率將由 23.2%升至 27.1%。
咁其實兩個月之前都仲話計得掂數, 點解而家又整單 5供1 呢? Hutchison 認為攤唔攤薄/ 供唔供股呢d 其實冇乜所謂, 畢竟公司要壯大資本實力就有需要向市場籌旗, be it 發債, 銀團貸款, 發可換股債 (CB), 批股, 供股乜都得, 總之搞完之後每股 DPU/ 派息增加就得。其實長建(1038)早年買資產都常常批股, 不過李氏一向信守漸進派息既承諾, 咪冇人媽叉佢囉。
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當時收購話 Jurong point annual net income 大約 106 M SGD/ 106 x 5.8 = 615 M HKD, 6.15/124.9 即係大約 5%收益率, 而完成收購之後新加坡資產佔總資產 5%。為左增加 5%資產而家就印多左 20%股票, 咁你點樣計都係得不償失, 除非你好有信心 Jurong point 之後可以加兩三倍租啦, 如果唔係其實一動一如一靜。即使唔計 SG, 領展在呢短短兩三年間已經動用左超過 200 億港元進行收購。理論上已經呢d資產已經貢獻接近 10% DPU, 再加上今年年底香港同大陸"復常" 租金應該會有起色。講得粗俗d 就係你唔衝出黎__ 咪冇野lol DPU應該可以輕微上升, 大家繼續happy 咁你而家印多 20%股份, 就當你 90億還債另外90億即時買到舊 5%既優質物業, 今年同出年既 DPU應該都要跌。
條數係咁計既:
Pre 供股領展大約 21.28億股, 每股DPU 3.05, 即係每年要派 21.28 x 3.05 = 64.9 億
5 供 1 籌旗 188億, 咁係呢 188億既資金回報率要等於 (64.9/5)/ 188 = 6.9% 先可以令 DPU 持平。咁你籌旗番黎不外乎還債/ 買物業, 市面上有一定質素既物業收益率頂盡 5%左右, 而領展又係大藍籌根本冇7%以上既債。咁你呢個供股係做之前已經注定失敗(i.e. DPU下跌)。
咁鬧就鬧完啦, 咁領展做海外收購本意不壞既 (始終大家都foresee 到中港市場未來增長有限), 為股東長遠利益係應該走出去分散風險既。咁 post 供股既領展合理價應該係幾多?
Hutchison 會咁樣估算:
Post 供股既 DPU 大約 = 3.05 x 5/6 + (188 x 4%)/ (21.28 x 1.2) = 2.83
4% 係以王國龍話一半還債(Ard 3%回報率) 一半收購(Ard 5%回報率) 推算。
所以呢次供股對 DPU 既灘薄 (Diluting effect) 應該大概係 = (3.05-2.83)/ 3.05 x 100% = 7%左右, 並冇 坊間所謂的 1/6 (16.67 %) 咁大。當然短時間而言領展未必可以即時用呢 188億減債/收購, 所以 DPU 既減幅在未來一年應該介乎 7%-16.67%之間, 較接近 16.67%一邊。
咁領展在 post 供股的股價 = 53.05 (17/2/2023), 跌幅為 1 - (53.05/62.8) = 15.6%, 其實市場反應對 DPU 既減幅似乎看得過份悲觀, 好似假定供股得來的 188億完全冇用咁。當然 hutchison 明白供股呢d野係...應該係一種信譽問題多d, 即係呢買得領展我唔 expect 要有供股呢日, 我絕對唔介意領展學長建(1038)一樣批股。再唔係領展可以將以股代息變成一個default option (以前新創建試過好多年以股代息, 可選擇現金咁樣, 好處係等於每年差不多零折讓供股又大家唔覺得核突) 因為領展向來既定位係養老股, 我唔會接受已經要進入養老mode 既小股東嘔錢俾你, 咁樣做實在失信於佢地。
Anyways, 學電影"黑社會"阿樂話齋, 時代唔同, 而家咩係生意, 求財啫。Hutchison 早前以 53.45 買入2000 股, 假設供埋股其實我入貨價 = (53.45 x 5 + 44.2)/6 = 51.9, 1- (51.9/ 62.8) = 17.3 %折讓。基於我對領展 DPU 既估算我認為現價買黎供股其實應該係幾抵既, 而現有股東亦應該參與供股以免遭到攤薄, 至於 DPU 既減少就不能避免了, 只希望 DPU 既減幅可以偏向 7%果邊多 dd。
